2010年4月15日，李先生（乙方）经中介公司居间与张女士（甲方）就本市闵行区某房屋签署了一份房屋买卖预约合同 （以下简称《合同》）。《合同》约定，乙方愿意以人民币280万元的总价购买该房屋。其中，甲方同意乙方通过银行贷款的方式支付房款100万元整。若乙方贷款数额有不足部分，乙方须在该房屋过户当日以现金补足等。 《合同》签署后当日，乙方向甲方支付定金10万元整。2010年4月17日，国务院发布了“新国十条”。嗣后，李先生以新政导致其无法贷款为由要求解除合同并要求张女士返还定金10万元，双方协商未果。

　　代理意见：

　　1、李先生和张女士签署《合同》后，国家颁布新政，“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。李先生作为非沪人员，在沪居住未满一年，根据该条规定，他无法申请到贷款。

　　2、《合同》约定，若贷款有不足部分，由李先生在过户交易当日以现金补足。该条款是在约定李先生能够办出贷款的前提下，李先生须以现金补足的是100万元房款与实际申请到的购房贷款之间的差额，而不是全部100万元的房款。

　　3、《合同》的性质为预约合同，预约合同赋予当事人进一步洽谈协商以订立正式房屋买卖合同的义务。现在由于国家宏观调控新政的出台使将来甲、乙双方正式的房屋买卖合同确定地自始履行不能，这种变化是双方当事人在签署《合同》时无法合理预见、也无法避免的重大情事变更，不可归责于李先生。

　　最终法院判决如下：一、解除李先生和张女士签署的房屋买卖预约合同；二、张女士向李先生返还定金10万元。

　　律师提醒：支付房款是购房者的主要义务，若因为“新政”的原因导致购房者贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力的，购房者可以要求解除合同并要求出售方返还定金等。