案情简介
A公司为原告、B公司为被告，第三人为某镇政府。2012年8月，A公司与B公司签订《租赁合同》，约定B公司将位于上海市某区某弄某号厂房（以下简称“系争厂房”）出租给A公司，计租建筑面积为800平方米，租赁期限为5年，自2012年9月1日起至2017年8月31日止。
2017年6月5日，第三人某镇政府（甲方）与B公司（乙方、被补偿人）签订《上海市集体土地上征地房屋补偿协议》（以下简称《房屋补偿协议》），约定因建设需要，双方就征地房屋补偿事宜协商一致，B公司的非居住房屋建筑面积3620.69平方米（其中有证1485平方米，无证2135.69平方米），经上海某房地产评估有限公司评估，评估总价为8897001元，其中：1、房屋补偿总价为4854542元；2、房屋装饰补偿款为1639830元；3、其他构筑物及附属设施补偿款为1524862元；4、设备搬迁和安装费用及无法恢复使用的设备按照重置价结合成新计算的费用，合计补偿款为837517元；5、绿化苗木为40250元；停产停业损失补偿计519750元；其他补偿为搬迁费108621元；第三人共计应向B公司支付补偿款9525372元。B公司应在签订本协议后15日内，即2017年6月20日前搬离原址，并负责房屋使用人也如期搬迁。A公司于2017年4月30日搬离系争厂房，B公司收到第三人支付的上述全部补偿款，系争房屋亦被拆除。
法院认为
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案系争厂房既无房地产权证，亦无证据证明取得过建设工程规划许可证，虽然在《房屋补偿协议》中有“有证”、“无证”的表述，但该表述仅是拆迁中用以区分不同的补偿标准，并非确认部分房屋为合法建筑，故原、被告双方就系争房屋所签订的《租赁合同》应属无效。但就《租赁合同》无效的过错责任而言，被告明知系争房屋未取得建设工程规划许可证仍出租给原告使用，应承担主要责任；原告作为承租人，签约前未谨慎审查租赁标的物是否为合法建筑物，应承担次要责任。本案的主要争议焦点在于原告是否有权获得房屋补偿协议中的停产停业损失和搬迁费。对此，本院认为，停产停业损失通常是因征收或拆迁导致房屋实际经营、使用人停产停业所产生的经营损失，而搬迁费则是房屋实际经营、使用人因搬离房屋时所产生的设备迁移损失，故依其性质，原告有权要求被告就上述两项损失进行补偿。因《房屋补偿协议》中的停产停业损失补偿按所谓有证面积1485平方米计算，而搬迁费按所谓有证面积1485平方米加无证面积2135.69平方米计算，故本院亦参照该标准，并结合原告实际使用的有证、无证面积以及原、被告的过错程度，酌情确定被告支付原告停产停业损失121275元、搬迁费11655元。
