您的当前位置: 首页 >> 房产纠纷 >> 上海拆迁律师-拆迁安置 >> 文章正文
公房承租人出境定居,且已加入外国籍并得到确认的,其在本市无公房承租权,无权对新承租人身份资格提出异议
阅读选项: 自动滚屏[左键停止]
作者:上海拆迁律师 13917227080  来源:上海拆迁律师咨询网  阅读:

公房承租人出境定居,且已加入外国籍并得到确认的,其在本市无公房承租权,无权要求恢复租赁关系,无权对新承租人身份资格提出异议

 

公房承租人的变更,与居住权的实现、保障有一定的关联性,尤其是当该公房一旦面临征收,征收补偿协议的签订;因征收取得的补偿款、房屋如何分配都与承租人身份有重大关系。

 

上海市房产管理局沪房(1991)公字发第429号《关于公房承租人出境定居后是否享有本市公房承租权及如何更改承租户名的复函》规定,公房承租人出境定居,且已加入外国籍并得到确认的,其在本市无公房承租权。

 

原公房承租人出国后定居国外,再未回国,且注销了户籍,并加入了外国国籍的。依据上述规定,已丧失了对系争房屋的承租权,作为公有房屋出租人根据相关政策有权确认新的承租人。无论系争房屋的承租权归谁,均与原公房承租人无关,无权对新承租人身份资格提出异议。

 

附案例:

李某某LX DXXXX BX)诉谈某某租赁合同纠纷一案二审民事判决书

 

中华人民共和国上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2019)沪01民终xxxx

 

  上诉人(原审原告):李某某(LX DXXXX BX)。

  被上诉人(原审被告):谈某某。

  被上诉人(原审被告):上海高建物业有限公司。

 

上诉人李某某因与被上诉人谈某某、上海高建物业有限公司(以下简称高建公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服中华人民共和国上海市徐汇区人民法院(2018)沪0104民初xxxxx号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年2月1日立案后,依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。

 

上诉人李某某上诉请求:撤销一审判决,改判支持上诉人原审诉讼请求。

 

  事实和理由:原判事实认定有误,被上诉人谈某某取得标的房屋租赁权系其与被上诉人高建公司恶意串通、虚构房屋调配单形成,原判未认定属错误;高建公司作为专业公房租赁管理单位理应及时通知上诉人解除租赁关系等,其失职侵犯上诉人合法权益。

被上诉人谈某某辩称,不同意上诉请求。上诉人自1998年出国后未回,并且全家注销了户口,根据相关规定,上诉人去国外定居,超过保留期限三年,公房出租人可以收回房屋。被上诉人高建公司有权重新确定公房租赁关系,被上诉人是标的房屋内唯一有权承租的人员,谈某某取得房屋的租赁权合法有效。

 

除了谈某某外他人无权要求解除谈某某的租赁关系,上诉人无权要求恢复租赁关系,也无权要求谈某某迁出房屋,所谓承租权变更手续是否有瑕疵是两被上诉人的事宜,与上诉人无关。谈某某获得的承租权是合法有效的,上诉请求没有依据,请求维持一审判决,驳回上诉请求。

 

被上诉人高建公司辩称,愿意服从法院判决。

 

李某某诉至一审法院,请求判令:1、判令解除谈某某与高建公司的租赁关系,谈某某迁出上海市徐汇区XX村XX号11-12室;2、判令恢复李某某与高建公司的租赁关系。

 

一审法院认定事实:系争房屋(包括独用租赁面积为15.30平方米的12室、独用租赁面积为6.60平方米的11室,公用租赁11-13室灶间、11-13室卫生间)由李某某于1992年通过交换其XX路XX弄XX号6室公有房屋取得,房屋使用交换后,系争房屋承租人为李某某,同住成年人为其岳母洪某。

 

李某某提供的两份住房调配单记载:1998年,上海XX有限公司将系争房屋调配给谈某某,同时将XX路XX弄XX号房屋调配给李某某。后系争房屋承租人变更为谈某某。1996年1月17日,谈某某将其户口迁入系争房屋。李某某称,住房调配单是虚假的,上面记载谈某某的原住址不存在,留存的档案中也没有变更承租人的申请,当时谈某某在他处系租赁承租户,国家不可能再给她配房;谈某某称,98年时与李某某的代理人一起到物业公司办理变更承租人手续的,但不清楚物业公司留存的是调配单,本人系唯一在系争房屋内有户口的,虽他处有房,但属于居住困难,不影响本人作为系争房屋承租人的权利。

 

另查明,李某某自1988年后未回国过,其于1991年8月26日从XX路XX弄XX号6室处注销户口,其妻孙某、子李某于1986年9月3日从同处注销户口。

 

  一审审理中,谈某某称李某某全家1986年就迁走了,之后李某某没有回来过,李某某将房卡、户口本、图章交给其妻嫂王某,换房、变更承租人等手续都是王某拿着李某某的东西操作的。换了系争房屋后,该房屋内有三个户口(李某某的岳母洪某、李某某妻子的侄媳妇及其女儿),王某没有户口但也居住在系争房屋内,1994年洪某过世,1995年李某某妻子的侄媳妇及其女儿要移民,当时怕户口本内没有人了,房屋会被国家收掉,就让谈某某迁入户口,最后变为承租人。因谈某某与李某某关系远,直接迁入户口有困难,故谈某某儿子的户口先以读书的名义迁入系争房屋,1996年初谈某某以照顾儿子读书为由将其户口迁入系争房屋并实际居住到房屋内1996年6月李某某妻子的侄媳妇及其女儿将户口注销,系争房屋内剩下谈某某及其儿子的户口,谈某某的儿子又于1996年9月将户口迁出,故到2003年系争房屋内只有谈某某一人的户口。2003年之后王某才迁入户口,一直居住到2010年,其儿子就回来换锁并将谈某某赶了出去。2017年年底,王某去世,知情人没有了,就发生了本案诉讼。李某某称对谈某某陈述的情况不清楚,只知道房屋是给岳母居住的,岳母过世后也没有回来过,无法询问到房屋情况,现在年纪大了要回来,才知道房屋变更承租人的事情。

  一审法院认为:民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。本案中,变更系争房屋租赁户名发生于1998年,根据当时有效的《上海市城镇公有房屋管理条例》第二十条规定,承租人全家去国(境)外定居,已超过规定保留期限的,出租人可以解除租赁关系,收回或调整房屋;《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》第三十七条亦规定,公有居住房屋承租人全家去国(境)外定居的,一般应解除租赁关系,由出租人收回房屋,但经出租人同意可保留原承租的公有房屋,保留期限最长不超过三年。上海市房产管理局沪房(1991)公字发第429号《关于公房承租人出境定居后是否享有本市公房承租权及如何更改承租户名的复函》规定,公房承租人出境定居,且已加入外国籍并得到确认的,其在本市无公房承租权李某某出国后定居国外,自1988年后再未回国,且于1991年注销了户籍,并加入了美国国籍。依据上述规定,李某某已丧失了对系争房屋的承租权,高建公司作为房屋出租人有权确认新的承租人。无论系争房屋的承租权归谁,均与李某某无关。至于谈某某取得系争房屋承租权的手续虚假、合法与否,属公房管理人的审查范围,法院不予干涉。李某某主张解除谈某某与高建公司的租赁关系,恢复其与高建物业的租赁关系的诉请,缺乏事实及法律依据,法院不予支持。

  一审法院审理后,根据《中华人民共和国民法通则》第六条规定,于二〇一八年十月二十四日判决:驳回李某某的诉讼请求。案件受理费80元,减半收取计40元,由李某某负担。

  二审中,当事人没有提交新证据。经本院审理查明,一审法院认定事实无误,本院予以确认。

  本院认为,本案一、二审争议焦点在于上诉人李某某是否为标的房屋公房承租人或具有相应资格。根据查明事实,标的房屋租赁户名变更发生于1998年,而其时上诉人已经出国注销户籍达七年之久,正如原判所指出,根据(当时有效)《上海市城镇公有房屋管理条例》第二十条及《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》第三十七条及(1991)公字发第429号《关于公房承租人出境定居后是否享有本市公房承租权及如何更改承租户名的复函》规定,上诉人已丧失了标的公有房屋承租权,该等权利是基于我国本国公民身份享有之“福利分房”为基础,上诉人当时国籍或户籍身份变动依法已丧失了公房承租权基础,原判于此判断准确,应予维持。至于公房租赁管理中相关问题依法属公房管理权限范围,本案民事诉讼不予处理。

  综上所述,上诉人李某某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审法院判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费人民币80元,由上诉人李某某负担。

  本判决为终审判决。

 

审判长  叶振军

审判员  刘 佳

审判员  蒋辉霞

二〇一九年三月二十一日

书记员  金雯佳


】【关闭窗口
 :: 站内搜索 ::
 
 :: 点击排行 ::
·上海市浦东新区人民法院..
·非法获取公民个人信息罪..
·轮候查封是什么意思,轮..
·《关于人民法院民事执行..
·上海动迁拆迁政策解读:..
·上海市交警总队车辆管理..
·签订了农村宅基地房屋买..
·上海商业地产买卖交易税..
·劳动合同到期后没续签但..
·外国人能否在上海买房,..
设为主页  |  收藏本站 | 友情链接 | 管理登录