日前，辽宁省锦州市中级人民法院依法对一起善意房屋买卖纠纷作出了二审判决，驳回不知情人王某的上诉请求，维持原判。

    王某和李某是夫妻关系，因为全家要搬迁新居，于是二人商量把旧房子卖了。经过李某的朋友介绍，二人准备将原来居住的两间砖木结构的平房卖给陈某，经过双方的商议房价为6万元整，并签订了房屋买卖合同，合同约定：王某因全家搬迁新居，自己愿将自己的两间砖木结构的平房卖给陈某，房价6万元整。王某的朋友作为中间人在合同上签了字，但当时王某本人没有在场，由其妻子李某签字并收了房款。双方办理了产权手续，但一直没有办理更名过户手续。

    陈某购买后一直住了13个月。因房价升值，王某向陈某提出当时签订房屋买卖合同时自己没有在场，并不知道李某将房屋卖了，要求陈某搬出并给付13个月的房屋租金。陈某表示房屋买卖合同有效,不同意返还房屋及给付租金。于是王某将陈某起诉到法院，请求法院确认房屋买卖合同无效，并要求陈某给付占有房屋13月的房屋租金5200元。

    一审法院经审理认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人的名义订立的合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。李某自己并代替王某与陈某签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示,并且双方已经实际履行,因此房屋买卖合同合法有效。由于王某与李某是夫妻关系,陈某有理由相信李某能够代理王某与其签订房屋买卖合同，因此法院对王某要求确认房屋买卖合同无效并返还房屋及要求陈某给付该房屋租金的诉讼请求不予支持。一审法院据此判决驳回王某的诉讼请求。

    宣判后，王某不服一审法院判决，向锦州市中级人民法院提起上诉，请求依法撤销一审法院判决，改判李某与陈某签订的房屋买卖合同无效，依法返还房屋，请求法院依法判决陈某给付占用房屋期间的房屋租金5200元。

    锦州中院审理认为，合同是双方当事人设立、变更、终止民事权利义务的合法行为，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。本案中，在李某签订买卖房屋合同时，虽然王某当时未在场，但陈某主张当时李某打过电话给王某，李某表示其同意卖房，且在诉讼期间，李某也承认了出去给王某打电话的事实，只是主张出去又回来了，没有打电话，而李某对其没有打电话的事实没有证据予以证明。也就是说，李某的上述行为足以让陈某有理由相信李某是经王某同意后才签订的买卖房屋合同，陈某为该起房屋买卖合同的善意相对人。依照合同法的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。另外，双方之间的合同已实际履行，陈某已实际取得了房屋的产权。因此，李某与陈某之间的房屋买卖合同为有效合同，王某以房屋买卖合同无效而主张退还房屋并给付占用房屋期间的租金法院不予支持。