【裁判要旨】夫妻一方以自己名义转让登记在自己名下的共有房屋，配偶明确表示不同意转让，经审理房屋买卖合同不存在违反合同法第五十二条规定情形的，法院应认定有效，但买受人要求继续履行的，不应予以支持。法院应释明买受人可以主张解除合同，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。计算房屋差价损失时，应综合考虑出卖人的可预见程度和买受人对诉讼结果的合理预期，以不同意一方配偶到庭作出拒绝转让房屋之表示的时间为节点计算房屋差价损失，因诉讼持续而扩大的损失，买受人应自行承担。

　　【案号】一审：（2014）朝民初字第2763号 二审：（2016）京03民终716号

　　【案情】

　　一审原告(反诉被告)、二审被上诉人：赵某。

　　一审被告(反诉原告)、二审上诉人：闫某。

2012年11月25日，赵某与闫某经我爱我家公司居间签订房屋买卖合同，由赵某购买闫某名下涉诉房屋。合同约定成交价格373万元，并对合同履行和违约责任等作出详细约定。合同签订后，赵某支付定金5万元。2012年12月3日，赵某与我爱我家公司共同对涉诉房屋进行网签。网签之前，闫某即表示不再履行合同。因合同履行问题发生争议，赵某于2012年12月20日诉请闫某继续履行合同，闫某反诉要求撤销合同。该案依法追加闫某配偶李某作为第三人参加诉讼，李某在该案一审2013年3月8日庭审中明确表示不同意出售涉诉房屋。2014年5月20日，该案生效判决认定合同有效，同时认定赵某在签订合同时对闫某有配偶的事实明知，而闫某因未取得其配偶同意即出售涉诉房屋，导致合同因李某不同意出售而无法继续履行，闫某的行为构成违约。法院遂驳回了赵某的诉讼请求和闫某的反诉请求。

2014年6月11日，赵某再次起诉闫某，请求判令：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.闫某协助赵某办理涉诉房屋网签注销手续；3.闫某向赵某双倍返还定金，共计10万元；4.闫某向赵某赔偿预期利益损失93.3万元、中介费5.6万元。闫某辩称：房屋买卖合同因恶意串通、损害国家利益而无效，且赵某应对合同无效承担主要责任，出卖人无过错，不应承担责任；对于预期利益损失，闫某主张已在合同签订后告知赵某不再履行合同，赵某不仅没有减少损失，反而与我爱我家擅自办理了网签，导致其此后无法另行购买房屋，是赵某自己扩大了损失，其应自行承担不利后果。故反诉要求确认房屋买卖合同无效。

　　一审期间，法院委托的评估公司确定涉诉房屋在2015年4月9日的估价结果为476.03万元。

　　【审判】

　　北京市朝阳区人民法院审理认为：生效判决已认定买卖合同有效且无履行可能，故对解除合同并注销网签手续的诉讼请求予以支持。因闫某的行为构成违约，故应对赵某因合同解除而产生的损失承担违约责任。居间费系履行合同的实际支出，且金额符合居间合同的约定，应当赔偿。关于预期利益损失，法院认为，网签系履约的必要环节，居间公司基于居间合同的授权办理网签，系履行居间义务，不存在与赵某恶意串通行为；闫某虽在合同签订后即拒绝履行合同，但合同并未因此解除，赵某诉讼要求继续履行合同的请求虽未获支持，但诉讼解决纠纷的方式不应被认定为恶意扩大损失。故法院在2015年4月9日的估价结果的基础上，综合考虑涉诉合同的实际履行情况等因素对预期利益损失予以酌定。2015年10月20日，北京市朝阳区人民法院判决：一、解除赵某与闫某订立的房屋买卖合同关系；二、闫某协助赵某办理房屋的网签合同注销手续；三、闫某向赵某退还定金5万元。四、闫某向赵某赔偿中介费56000元、预期利益损失70万元。五、驳回赵某的其他诉讼请求；六、驳回闫某的全部反诉请求。

　　宣判后，被告闫某不服一审判决，提起上诉。北京市第三中级人法院经审理后认为，生效判决已认定闫某未取得配偶同意即出售房屋，且其配偶拒绝履行房屋买卖合同，最终导致合同无法履行，其行为已构成违约，应承担合同解除的违约责任；而守约方可得主张的损害赔偿范围既包括实际损失，也包括可得利益损失。关于实际损失，其主要指守约方为履行合同所积极支出的费用，若合同因对方违约而解除，该费用支出即转化为守约方的实际损失。本案中介行为已经完成，赵某为此支付的中介费5.6万元即属于因合同解除导致的实际损失。关于可得利益损失，此系保护守约方的履行利益，在合同因出卖人一方的原因无法履行而导致解除时，一旦标的物价格上涨，该标的物涨价的预期利益不能为买受人所享有，其损失即属于可得利益损失。

　　关于如何确定可得利益损失的范围问题。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同司法解释》)第29条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条，本解释第30条、第31条等规定进行认定。本案赵某主张的预期利益损失属于可得利益损失的范畴，在计算和认定时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、守约方不当扩大的损失、守约方因违约获得的利益、守约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。

　　自减损规则来说，买受人赵某在明知或应知房屋买卖合同因共有产权人异议而无法继续履行的情况下，应及时采取措施防止损失扩大，否则，不得就扩大的损失要求赔偿。在第一次诉一审开庭时，闫某的配偶到庭明确表示不同意履行合同，在法律明确规定当共有人拒绝转移房屋所有权时合同继续履行不能的情形下，赵某作为理性的购买人，应对合同无法履行的诉讼结果具有合理预期。在此情况下，赵某可以通过解除合同、主张定金罚则、要求违约赔偿并进行替代房屋购买的方式维护自己的合法权益。而赵某未在合理期间内购买替代性的房屋，其对于此后房价上升的风险与损失应自行承担。本案中，赵某与中介公司在出卖人明确拒绝履行的情况下，自行依据之前签订的授权网上签约的手续办理了网签，对自身的后续购房造成了实际影响，对房价上涨的风险应承担主要责任。

　　关于如何确定合理的评估鉴定时点问题。本案自2012年12月提起第一次诉讼到2015年4月第二次诉讼评估鉴定机构作出结论，房屋价格在诉讼期间已有较大幅度的增长，而诉讼的周期与此间房屋价格的涨幅均非当事人所能合理预见，即使违约方应承担违约责任，但对于其不能控制、不能预见的风险与损失应合理限制。而在第一次诉讼一审开庭时，闫某的配偶已明确表示合同未经其同意从而拒绝履行，导致合同不能履行，此时点应作为合同无法履行的确定时点，法院应以此时点作为评估房屋价值的时间，判断房屋的价值，对买受人的可得利益损失予以赔偿。而本案评估公司作出房地产估价报告时，距离前案一审开庭时间已两年有余，房屋价格的大幅上涨已超出了一般人的合理预期，一审法院以此估价结果作为确定赵某可得利益损失的依据明显不当。考虑到诉讼的周期以及重新鉴定的时间成本，在认定预期可得利益损失时，对涉案房屋的价值及合理升值部分不再予以重新评估鉴定，而是参考合理的鉴定时点房屋升值的具体情况，综合考虑合同履行不能的过错及风险的负担、损失的可预见性及减损规则等因素，结合当事人合同违约及履行的具体阶段，以及赵某为合同履行仅支付了5万元定金的客观情况，酌定具体的赔偿数额。

2016年6月20日，北京市第三中级人民法院判决：一、维持一审判决第一项、第二项、第三项、第六项；二、撤销一审判决第五项；三、变更一审判决第四项为：闫某赔偿赵某中介费损失五万六千元、预期利益损失三十万元(于本判决生效之日起十五日内履行)；四、驳回赵某的其他诉讼请求。