公房承租人出境定居且加入外籍是否再享有公房承租权，是否可申请保留房屋使用权
上海市房产管理局关于公房承租人出境定居后是否享有本市公房承租权及如何更改承租户名的复函
沪房(1991)公字发第429号
徐汇区人民法院：
(91)沪徐法民字第1137号函悉。经研究，函复如下：
公房承租人出境定居，且已加入外国籍并得到确认的，其在本市无公房承租权。
根据《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》第二十九条规定：承租人户口迁离本市，符合第二十八条第一款的同住人可申请更改承租户名。如原承租人在本市已无承租权，同住人申请更改户名，毋需征得原承租人的同意。
一九九一年九月十三日
《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》有关问题掌握口径
条例实施细则〉有关问题掌握口径》的通知
沪房(1991)公字发第226号
各区、县房管局，市房产经营公司：
为便于《上海市城镇公有房屋管理条例》及其实施细则的贯彻实施，现将《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则有关问题掌握口径》印发给你们，请遵照执行.在执行中有什么问题请及时反馈市局。
一九九一年五月二十九日
《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》
有关问题掌握口径
一、关于系统单位房屋授权或委托房屋经营机构出租的问题
(1)系统单位自行设置经营机构出租房屋的，根据规定应向房管局申报登记，经批准取得经营资格后才能出租房屋并行使其经管管理职能。
(2)系统单位出租一千平方米(建筑面积，下同)以下房屋的，可指定所属部门办理出租业务，并须到房管局办理登记手续。
(3)系统单位委托房屋经营单位代理经租房屋的，由房屋所有权人(单位)持房屋所有权证向房屋经营单位办理代理经租手续，经双方协商一致签订代理经租合同。
二、关于办理租赁手续、订立租赁合同问题
出租人应在收到住房调配单和债券发售单位盖章后的《住宅建设债券认购单》及《住宅债券认购证明书》十五天内发放《租用公房凭证》。
调配房屋如果是冻结房屋，房屋受配人须持住房调配单和《住宅建设债券认购单》及市房管局开具的解冻单在一个月内向出租人办理租赁手续。
订立公有非居住房屋租赁合同的双方必须具有法人资格或能够独立参加民事诉讼的其他组织。
不具备法人资格的，则由其上级法人单位授权；合同文本须加盖上级法人单位公章和实际使用单位(或出租单位)公章及其经办人签章。内部存档的合同文本须附上级法人单位授权的书面意见。在授权意见书上明确：为了合同履行，同意授权给××单位××同志经办；合同内容认可。
三、原地翻建房屋增加面积部分的租金收取问题
出租人投资原地翻建非居住房屋，除对原承租人按原面积安置的租金按标准租金执行外，增加部分的租金按协议租金执行。
四、关于室内自行装饰和添装设备的处理问题
承租人在公有房屋内自费进行装饰和添装设备，应向出租人提出申请，双方明确产权归属及修理责任。对过去自费装饰和添装设备产权归属和修理责任不明确的，应在换发公房租用凭证和签订租赁合同时加以明确。
五、关于“居住困难”问题
本细则中的“居住困难”是指：(1)实际居住面积人均四平方米以下；(2)三代同室或两对夫妻同室(如一室已分隔成二间的不算)；(3)其他严重不方便户。
六、关于已拆套分配使用的新工房的交换、调配、更改户名的问题
原始设计为一户使用的新工房，在原调配时已拆套分配进两个承租人并分别安装煤气的，凡符合交换、调配、更改户名条件的，可予同意交换、调配、更改户名。
七、关于“同住人”问题
本细则中的“同住人”是指本处有常住户口且实际居住三年以上(除特殊情况外)、他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。
单位增配房屋时，租赁户名应该立实际使用人。
在房屋调配时，调配单中已明确户口迁出而未迁出的，不作同住人。如应迁出的户口是原房承租人的，须同时办理更改原房租赁户名手续。
八、关于承租人户口迁离本市更改户名问题
有些因工作需要把户口迁离本市的，如：从事地质工作、参军、水上户口、直属劳改农场单身干部和出国留学、探亲经批准同意保留住房期限内的等不作为迁离本市。承租人出国或死亡发生在一九八○年八月二十三日沪府(1980)110号文《上海市公有房屋租赁管理办法(试行)》发布前的。现实际使用人要求更改租赁户名可予同意，但须书面保证原承租人回沪后的使用权。
九、关于“按政策可以回沪亲属”问题
“按政策可以回沪亲属”是指原居住本处的同住人现按政策可以回沪的，如：知青回沪、驻疆知青年满十六周岁子女回沪、留学、参军等。
十、关于终止租赁关系日期与房屋腾空日期的问题
从办理退房手续之日到房屋腾空时间为三个月。
终止租赁关系日期即为腾空房屋的日期。
在办理退房手续时，出租人必须在《租用公房凭证》上加盖终止租赁关系日期；承租人应一次付清腾空房屋前的租金和其他费用。腾空房屋移交空房时，承租人必须缴还《租用公房凭证》。
终止租赁关系之日即为单位保留房屋开始日期。
十一、关于利用承租的公有房屋联营等问题
商业企业利用承租的公有房屋与其他企业、事业单位等联营，按市府法制办、市府财
贸办和市房管局一九九○年九月十七日的专题会议纪要执行。
十二、关于阳台加窗问题
除细则第四十三条规定不得加窗的阳台外，其他阳台加窗，必须办理申请手续，并要统一设计、统一式样、统一用料。阳台加窗费用和修理由承租人自行负责。
十三、关于房屋内搭建问题
房屋内搭建是指在房屋内搭阁、分隔，走道分隔成间，开平顶洞，阳台加窗，阳台搭建，开老虎天窗等。
十四、关于“房屋管理委员会的管理费按房屋的建筑面积和实际用途合理分摊”问题
“实际用途”分居住和非居住两类。管理费按居住房屋和非居住房屋的租金比例乘以各自建筑面积进行分摊。
十五、关于临时借用道路、绿地问题
临时借用人必须向房屋所有人或房屋经营机构提出书面申请，经同意由房屋所有人或房屋经营机构报请区、县房管局核准。道路临时借用费按《关于公布上海市新建新村管理暂行规定》，以每月每平方米建筑面积1.50元计收，超过一月不足二月的按二个月计收，以此类推。
绿地临时借用费按上海市绿化委员会(88)沪绿委字第04号文《关于转发“上海市行道树、绿地变更损失补偿、赔偿和罚款标准”的通知》有关规定计收。
十六、关于“规划绿化用地”问题
“规划绿化用地”是指规划已明确为绿地，但目前尚未绿化的城市街坊内的空地，包括过去曾经绿化、后因种种原因遭破坏或被占用的城市街坊内空地。
十七、关于出境申请保留房屋使用权问题
(一)全家去国(境)外定居，有下列情况之一的可申请保留房屋使用权：
(1)由于年老健康等原因担心在外不适宜定居的；
(2)由侨办、统战等部门出具证明的工作对象；
(3)其他特殊情况。保留期间的租金暂按“暂标”的九倍计收外汇人民币(见分四舍五入)。外汇人民币从保留之日起支付。“文革”代经产一概不予保留。
(二)承租人去国(境)外探亲、留学申请保留房屋使用权的，一般保留三年。出境伴读按留学处理。保留期满，要求继续保留的，需提交我驻外使馆出具的继续探亲或留学的证明文件，经出租人同意可予延长保留期。延长保留期限一般控制在三年之内。
如需保留的房屋属“文革”代经产，探亲的可保留一年；留学的可保留三年。
(三)凡出境保留原承租的公有房屋使用权的，应以书面形式委托在本市的担保人管理房屋和其财产。担保人的条件是：在本市有常住户口，有工作单位或有固定经济收入并能独立行使民事行为能力的公民。
(四)全家先后出境，既有探亲、留学，又有定居的，计租以最后一个同住人出境为准。如申请保留房屋使用权而出租人不同意的，出租人应书面答复并说明理由。
十八、关于空房清理、处理问题
(一)凡地方财政投资由单位自行建造的房屋，由房屋所在地的区、县房管局领取《房屋所有权证》后开发调拨单。
(二)凡超过规定使用期限的空关公有房屋(包括空关新建住宅、调配过程中空出的新里以上房屋)，属房管部门直接管理的(包括单位委托代理经租的)，由房屋所在地的房屋经营单位在每月五日前报各区房管局冻结，区房管局汇总后填写清册在每月十五日前报市房管局统一处理。属系统单位自行管理的，系统单位房屋经营机构应在每月五日前将逾期空关房屋分别报所在地房管局所设办事处和其主管局，由办事处报区房管局冻结，区房管局汇总后填写清册在每月十五日前报市房管局。
(三)凡调配过程中空出的旧里以下(包括旧里)的逾期房屋，房屋保留单位可在冻结后六个月内向各区房管局提出解冻申请；未获批准或六个月内未提出申请的空屋，由各区房管局作出处理，报市房管局备案。
(四)各县房管局对本县范围内空关公有房屋按《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》精神，自行进行清理和处理，清理情况按月填表上报市房管局备查。
十九、关于交换房屋中的非法牟利问题
“非法牟利”是指利用房屋交换使用，通过勒索、赠送、贴补等形式收受财物。
二十、关于“修复费”及“搭建造价”问题修复费按修理工程决算价计算。搭建造价按搭建工程的决算价计算。
