上海高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》

    一、因宏观政策调控引起税费调整，当事人对调整后税费的支付没有约定或约定不明的，如何处理；当事人可否以此为由解除房屋买卖合同。

    根据“约定优先、法定补充”原则，当事人对税费的支付有明确约定的，应遵守约定；当事人对税费的支付没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。

    当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由，要求解除合同。

    二、当事人能否以银行不再办理转按揭贷款、致其无法履行付款义务为由，要求解除房屋买卖合同。

    2005年3月28日上海市银行同业公会规定，通过贷款购买房屋，一年内再转让的，商业银行不再提供个人住房贷款的转按揭服务。同年4月5日，上海市房地局进一步明确，出售方必须还清贷款后，方能办理产权转移。因此，买卖合同签订后，确因银行停办转按揭而导致合同约定的付款方式无法实现的，该合同义务无法履行的原因可认定为不可归责于任何一方当事人，当事人以此为由要求解除合同，可予支持。但是，房屋出售方愿意先行还清贷款，或双方在合同中有其它特别约定（如贷款不足或不成，房屋买受人自行补足贷款等）的，当事人以贷款政策发生变化为由要求解除房屋买卖合同的，不予支持。

    三、房屋买受人能否以银行贷款成数减少等政策变化、致其无法履行付款义务为由，要求解除房屋买卖合同。

    房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。

但是，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。

    四、由于房屋中介公司不当行为，致使房屋出卖人因政策调整而多支付营业税等税款，房屋出卖人要求房屋中介公司承担该部分税款损失的，如何处理。

     为确保房地产市场的健康发展，国家有关部门规定个人将购买不足一定年限的住房对外销售的，应全额征收营业税，同时规定以房屋产权证的取得时间或房屋交接书上的记载时间等来综合确定房屋购买时间。不少业主将所购期房出售时，将产权过户等手续委托房屋中介公司办理。对此，房屋中介公司接受委托后，应秉持为委托人服务的原则，全面、及时地处理委托事务。如因房屋中介公司未及时履行受托义务，导致房屋出卖人因政策调整而遭受多支付营业税等损失的，应根据房屋中介公司的过错程度判令其承担相应的赔偿责任。

    五、当事人可否以对方当事人违反房屋预订协议为由，主张房屋差价损失。

《购房意向书》、《房屋预订单》等预订协议属于预约，具有合同性质。预定协议约定有定金条款及其它违约条款的，当事人不履约的，应适用定金罚则和其它违约条款。若协议中没有定金条款（违约金条款），或定金数额（违约金数额）低于实际损失，相对方主张其它损失的，应予支持。根据《合同法》相关规定的精神，缔约过失造成的损失包括直接损失（如缔约费用等），也包括间接损失（即丧失与第三人另订合同机会所产生的损失等），但损失不应超过当事人在订立合同时所应当预见到的因合同不成立、无效或者被撤销可能造成的损失；也不得超过合同成立或合同有效时的履行利益。因此，守约方要求违约方赔偿房屋差价损失的，一般可予准许，具体数额应综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素酌定。

    六、房屋中介公司为赚取差价分别与房屋出卖人、买受人签订房屋买卖合同，或不让房屋买卖双方见面，直接代理双方签订房屋买卖合同的，如何认定该行为的效力。

    房屋中介公司与房屋出卖人或买受人，尤其是与房屋出卖人之间的法律关系复杂多样，往往并不是单纯提供订约机会、媒介服务的居间法律关系，而应当根据当事人的实际意思表示区别对待。

    房屋出卖人明确表示将房屋卖予房屋中介公司的，其与房屋中介公司间形成房屋买卖合同关系。房屋中介公司再行出售房屋的行为与原房屋出卖人无关，由此产生的差价应归房屋中介公司，但房屋中介公司应举证证明其与原房屋出卖人间已形成房屋买卖合同关系。

    房屋出卖人明确表示委托房屋中介公司以不低于一定价格出卖房屋的，其与房屋中介公司间形成销售房屋的委托代理关系。若房屋中介公司以自己名义与房屋买受人签订高于委托最低价的房屋买卖合同，而房屋出卖人与房屋中介公司对溢价部分归属无约定或约定不明，且无法依据《合同法》第六十一条确定的，则该溢价部分应归属委托人（即房屋出卖人）；若有证据证明，房屋中介公司以委托人名义与本公司或其职员、职员近亲属，以委托最低价签订房屋买卖合同后，再将房屋加价卖出的，属于违背其对委托人应尽忠实义务的违约行为。因此，房屋中介公司通过对房屋进行转卖而产生的溢价部分，可以作为委托人的实际损失，由房屋中介公司赔付。

    七、房屋开发商逾期办出房地产权属证书（以下简称“大产证”），房屋买受人（以下简称“小业主”）可否比照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，要求开发商承担违约责任。

    最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，主要针对由于开发商的原因致使小业主未能按期取得小产证的情形，而不适用于开发商逾期办出大产证的情况。同时，开发商逾期办出大产证与购房人一般无直接利害关系，与购房人存在直接利害关系的是能否按照合同约定如期取得小产证。若合同约定了开发商办出大产证的期限而开发商逾期办出的，购房人据此要求赔偿损失，应当举证证明其因此而遭受了损失，不能直接参照最高法院司法解释的规定判令开发商承担违约责任，但购房合同对此有特别约定的除外。

     八、在二手房买卖中，房屋出卖人在与买受人签订房屋买卖合同前已将房屋抵押给银行，或在与买受人签订房屋买卖合同后将房屋抵押给银行，买受人要求出卖人交付房屋并办理过户手续的，如何处理。

    根据《合同法》第一百五十条规定，出卖人就交付的标的物负有权利瑕疵担保义务，即必须保证所出售的标的物上不存在任何权利负担包括抵押权等担保物权，但买受人明知的除外。同时，根据最高法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条的规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物的，转让合同认定有效，但抵押权人仍可行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭；受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。因此，出卖人将已抵押的房屋再行出售的，买受人可以请求解除房屋买卖合同，也可以请求依据前述司法解释的规定继续履行房屋买卖合同。

    房屋出卖人在签订房屋买卖合同后再将房屋抵押给银行，而银行如系善意取得合法的抵押权，则可以认定出卖人的行为已构成违约，房屋买受人可以要求出卖人承担相应的违约责任，也可以要求出卖人按照前款意见承担责任。