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已出售的农村房屋遇到拆迁
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作者:上海房产律师  来源:上海房地产律师法律咨询网  阅读:

已出售的农村房屋遇到拆迁

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已出售的农村房屋遇到拆迁,拆迁款归谁所有

 

案例一:

 

    李先生与于某在1999年签订了农村宅基地房屋的买卖协议,协议约定李先生将自有的位于松江区九亭镇的一处宅基地房屋以9万元的价格卖给于某,房款已全部付清,房子交给于某居住。2010年涉案房屋需要动迁,动迁组根据双方的买卖协议及房屋的居住情况与于某签订了动迁协议。后李先生得知涉案房屋拆迁的事实,要求于某分一套房屋给自己,于某不同意,李先生起诉至法院要求享有拆迁所得的百分之三十份额。

 

    经法院审理查明,李先生与于某系同一农村经济组织成员。双方对签订房屋买卖协议的事实都予以认可,但李先生认为农村房屋不允许买卖,合同应为无效,双方签订的买卖协议只是针对房屋的买卖协议,不涉及宅基权益的转让。法院认为同意农村经济组织的房屋买卖合同合法有效,当时人的权益应予以保护,涉案房屋已经交付给于某,于某与动迁组签订的动迁合同有效。根据地随房走的原则,李先生的诉请缺乏法律依据。法院判决驳回了李先生的诉讼请求。

 

 

 

 

 

案例二:

 

原审查明,马某某与范甲系夫妻关系,范乙系双方所生之子。20021120日,刘某某及案外人王某某、何某某、赵某某、钱某某、董某某六名乙方与作为甲方签订协议书一份,约定:A将系争房屋以9,000元(人民币,下同)价格转让给刘某某等六人,以后如遇开发或动迁,其赔偿费用等一切利益由乙方享有,与甲方无关,并约定协议须经法律服务所见证后生效。同年1129日,刘某某将购房款9,000元交与上海房产中介公司。同年123日,A作为甲方与以刘某某为代表的乙方签订了《房屋买卖合同》,约定:甲方自愿将系争房屋(建筑面积115平方米)以9,000元价格出卖于乙方;乙方应于2002123日前付清房款,甲方应于2002123日前将系争房屋交付乙方。同年1225日,双方所签《房屋买卖合同》由上海市法律服务所进行了见证。A在《房屋买卖合同》签订后,将《临时宅基地使用证》和系争房屋一并交付刘某某,其后系争房屋一直处于刘某某管理之下。2010414日,马某某就系争房屋与上海房屋拆迁服务有限公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》,根据该协议,系争房屋的拆迁补偿费用包括:已建面积补偿102,868.90元、应建未建面积补偿156,688元及过渡费、搬家补助费、设备迁移费、奖励费、拆迁奖、备注补偿等费用。马某某、范甲、范乙与刘某某双方因系争房屋动迁补偿问题发生纠纷,马某某、范甲、范乙故涉诉。 

 

   原审认为:依法成立的合同受法律保护,当事人在行使权利、履行义务时应遵循诚实信用原则。A与刘某某所签订的《房屋买卖合同》在双方签名后又经上海市法律服务所见证,应认定系双方当事人真实意思的表示。马某某、范甲、范乙认为刘某某并未提供其已交付房款的行为,原审认为刘某某提供了将款项交付中介公司的凭证,并出示了持有的系争房屋宅基地临时使用证,马某某、范甲、范乙对刘某某所提供的相应证据虽不予认同,但未能进一步举证证明,故法院认定合同当事人均已履行了支付房款和交付系争房屋的义务。综上,作出判决:一、确认上海市浦东新区号房屋拆迁补偿款人民币102,868.80元中的人民币42,868.80元归马某某所有,其余人民币60,000元归刘某某所有; 

 

 

 

上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见

 

 

 

高法民—[2004]4

 

农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷,应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素,区分不同情况,妥善处理,具体如下:

 

第一,对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定为有效。

 

第二,对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

 

第三,对于将房屋出售给本乡以外的人员的,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

 

第四,对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。

 

对此类案件进行处理时,亦区分不同情况:

 

第一,按上述第三种情况处理的,双方当事人应各自返还房屋及购房款。

 

第二,按上述第四种情况处理的,如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的,应在扣除购房人的购房款后,充分考虑购房人重新购房的合理支出,由购房人与出卖人按比例取得补偿款,其分割比例一般可以考虑在73左右。

 

 

 

   不仅为政策的有效施行,同时也为增强司法实践的可操作性,都应当对于农村房屋转让的合同效力作出明确的认定,更何况依据我国目前的法律规定也不是不能对合同效力作出认定,因此我们没有必要消极地回避这一问题。司法的终极目标是法律效果和社会效果的统一,不能为了片面地追求社会效果而忽视了法律规则的存在,我国农村宅基地使用权法律制度事实上是以保障功能为基础建立起来的,因此按这一价值取向所建立起来的宅基地使用权的取得、行使制度决定了其不可自由上市流转,这决定了在认定农村房屋买卖合同的效力时必须以宅基地使用权的居住保障功能为基础。对此,笔者认为应作出区分:

 

 

 

  1、对于转让给外村居民的合同应认定为有效合同

 

 

 

  其一,穷尽我国相关的法律、行政法规及其他国家规定,都难以找出禁止转让的规定,所以认定此类合同无效无法律依据;其二,允许农民范围内的流转从本质上说并未违反宅基地使用权保障功能,同时也可以通过流转使闲置的宅基地得以充分利用,解决资源配置不合理的难题;其三,允许农民范围内的流转没有违反“房地不可分”的原则,集体土地使用权从广义而言属于农民所有,仅在农民之间的转让并没有导致建筑物所有权和土地使用权的主体分离结果,因此应当为有效,如果说这样的流转违反了宅基地使用属集体经济组织所有的身份性,那么通过继受取得的方式获取集体经济组织成员资格[8],即只要将户口迁入所购农房所在的集体经济组织内便可以清除宅基地使用权在集体经济组织之间流转的障碍。

 

 

 

  2、对于转让给城镇居民的合同应认定为无效合同

 

 

 

  (1)以社会功能的视角分析。农村房屋出售给城镇居民使宅基地的保障功能不能实现,解放后我国实行住房保障制度的城乡二元结构,对于城镇居民政府采取将公房以象征性的租金标准提供给城镇居民以及单位修建宿舍分配给职工居住的方式来保障城镇人口居住权的实现,在农村,国家则通过土地改革将没收的房屋无偿分配给无房农民或者无偿提供宅基地供其建房的方式从而保障农民的居住权,因此如果允许宅基地使用权流向城镇居民,将破坏国家现存的保障体制。

 

 

 

  (2)以法律文意的视角分析。我国《物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”,而我国土地管理法及其管理条例等并未对宅基地上农村私有房屋的转让作出明确的禁止性规定,最早作出明确的禁止性规定的是国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售”。对于上述法律条文的理解,实践中有观点认为,宅基地使用权规定在物权法用益物权编内,故应属于民事基本制度,而《中华人民共和国立法法》第八条中规定“民事基本制度事项只能制定法律”。因此,上述所谓“国家有关规定”应解释为国家有关法律规定,现行的国家有关部门的规范性文件(国务院办公厅1999年颁布的《通知》)不能作为宅基地制度的法律渊源,因此在无法律相反规定的前提下,宅基地使用权可适用《物权法》第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利”之规定,通过体系解释的方法确定宅基地使用权收益的权能,故能得出宅基地可以自由流转,包括可以转让给城镇居民的结论。[9]笔者认为,上述观点有失偏颇:对《物权法》第一百五十三条中“国家有关规定”的理解。宅基地使用权作为用益物权属于基本经济制度的观点,笔者予以认同,虽然根据我国《立法法》的规定,基本经济制度只能由法律作出规定,但基于我国的国情,宅基地使用权的转让除是基本经济制度以外还涉及审批、登记等程序,因此其不仅是一项基本经济制度,同时也涉及行政管理事宜,故仅以法律加以规制不符合我国国情,此外以文意解释的方法对第一百五十三条作理解,将“法律”和“国家有关规定”以并列的方式列明,也可推断该条中的国家有关规定不仅仅是指国家法律规定,也包括国家行政法规和国家行政规章,例如国务院办公厅199956日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定:“农村的住宅不得向城市居民出售。”20041224日,国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调:“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。”上述规定均应属“国家有关规定”的范畴。

 

 

 

  综上,虽然此前有观点认为由于法律位阶较低,国务院颁布的该禁止性规定因属于部门规章而不可作为认定合同无效的依据,但自《物权法》实施以后,以该规定认定售予城镇居民的农村房屋买卖合同无效便可名正言顺了。不过因规章制度也无溯及力,故应将1999年国务院办公厅颁布禁止性规定的时间作为临界点,即1999年之前将农村房屋转让给城市居民的买卖合同为有效合同,1999年之后的则为无效合同。

 

 

 

  (三)宅基地使用权效率功能的实现——合同无效后果的处理

 

 

 

  笔者认为,尽管宅基地使用权的限转性导致农村房屋不可自由流转,但仅就上市流转的行为性质而言,农村房屋买卖从其交易的形态来看均符合市场行为的特性,体现了效率功能。因此笔者认为1999年后虽然与城镇居民间的农村房屋买卖合同的效力因违反国家有关强制性规定而无效,但在无效后果的处理时,可以将效率功能的实现作为考量的基础,不可因保障功能而一味地保护出售方的利益。具体表现在以下几个方面:

 

 

 

  首先,赔偿损失应体现效率功能。双方的房屋买卖无效,出售方有权要求返还房屋,但购买方可因买卖无效而主张出售方返还钱款,因此造成损失的,还可以要求赔偿,在确定损失时,应当将房屋现有价值与原购房款之间的差价作为信赖利益的损失考虑在内[10]

 

 

 

其次,确定过错责任应体现效率功能。作为市场主体,农民和城镇居民在交易秩序中的地位是平等的,农村房屋买卖作为一种你情我愿的交易方式,是双方当事人真实的意思表示,不能因为农民抵御风险的能力差就认为城镇居民的购房行为是欺诈,这没有法律依据,而从纠纷现状看,也多是农村房屋出卖人因房屋价格上涨或动迁等原因诉诸法院要求确认合同无效。因此在确定过错责任时,我们应当以纯粹的市场规则理念去判断谁具有过错。诚然在交易之初,买卖双方都有规避法律的故意,双方都有过错,对日后发生的合同无效之风险也应当有所预见,但审理中纠纷产生的根源也应当作为认定的依据之一,是出售方反悔还是购买方反悔,在衡量过错责任时也应将之考虑在内,即反悔一方应分担多一点的过错责任,而不能简单地认为过错责任对半承担,这也符合诚实信用原则的要义。

 

 

 

  再次,添附物的处理应体现效率功能。依据纠纷的实际情况,购房者如为居住(而非投资)大多会对所购房屋重新装修或翻新重建,对此应作为善意添附还是恶意添附,笔者认为在交易中双方的真实意思表示是房屋的买卖,而出售方通过买卖将房屋交由购买方处分,购买方基于买卖获得房屋的处分权是正常的逻辑思维,故合同被确认无效后,所作之添附应视为经房屋所有权人同意,适用善意添附的规定,在房屋归属不动产所有人后,无效合同的另一方当事人可依不当得利要求不动产所有人赔偿损失。

 

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