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已入住的房屋被转卖怎么办

买了别墅，在支付了部分房款但没有过户的情况下，却被房地产老板将房屋卖给了他人。陈女士诉至法院，要求解除合同退还房款并赔偿溢价损失。因陈女士自身存有拖欠房款等不当行为，故仅获部分溢价损失。日前，闵行区法院作出解除合同，陈女士获退房款64万余元和获赔损失38.8万元的一审判决。

住进别墅被产权人赶走

为了改善住房条件，陈女士签订房地产买卖合同购置一套闵行区的别墅，但尚未过户。不料，却被房产老板转卖他人。为此，陈女士将房产商许老板和涉案房产挂名人张某夫妻告上法庭，要求解除《房屋买卖合同书》，并判令3被告立即退还房款70万元和赔偿溢价等损失80万元。陈女士称，2003年左右，许老板将涉案房屋登记在张某夫妻名下，并由张某夫妻全权委托许老板的财务人员李某负责出售。2005年，陈女士与李某签订《房产转让居间合同》购买这幢别墅。合同签订后，陈女士支付了定金和部分房款。之后，陈女士如愿住进涉案房屋，但未将房屋过户。之后，双方又签订了《补充协议》和《房屋买卖合同书》，房价确定为269万元，陈女士又支付部分房款，却仍未能将房屋过户。一晃到了2009年，居然有姚某声称这套别墅是其房产，并三番五次纠集人员上门吵闹，让自己立即搬出。原来，涉案房产已在自己毫不知情的情况下被过户给了姚某，无奈之下，自己于去年4月搬离。

辩称买主欠钱因此转售

许老板要求驳回诉讼请求。称在2008年底，姚某过来要买涉案房屋，并且姚某也知道房屋已经卖给陈女士。起因是陈女士欠了别人的钱，而债权已转让给了姚某。后由于陈女士一直不支付房款。又找不到她，解除不了合同，却每月还在为她支付房贷。在这样的情况下，就把房屋卖给了姚某，并办理了房屋产权。张某夫妻经传票传唤无正当理由拒不到庭。在审理过程中，根据陈女士申请，房地产估价公司对涉案房屋进行了评估，结论为该房屋市场价值380万元。期间，陈女士申请撤回对装修费损失的诉讼请求。

转买已售房产显属过错

法院认为，许老板确认其系小区项目的投资人，也确认了尚未出售的房屋产权都登记在自己名下，故争议房屋的实际产权人为许老板。张某夫妻只是挂名人员，故以张某夫妻名义与陈女士发生的房屋买卖关系而产生的责任应由许老板承担。因此，陈女士要求张某夫妻承担返还房款及赔偿损失，有悖于情理，也不符法律规定，不予支持。然，许老板在与陈女士建立有房屋买卖关系，且没有解除的情况下，将房屋转让给姚某，显属过错，应承担相应的责任。现继续履行合同已属不能，故陈女士要求解除合同，赔偿损失的诉讼请求，应予支持。合同解除后，许老板应将收受的钱款返还，并根据其过错程度赔偿损失。关于陈女士主张的溢价损失数额的确定问题，首先应当参照估价报告确定差价，其次也应当考虑陈女士房款的实际支付情况和拖欠房款等不当行为等各方面因素，综合判断酌情确定。据此，法院作出了上述判决。 

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