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签了居间协议,上家不卖房了,还需要支付中介费吗
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作者:上海房产律师  来源:上海房地产律师法律咨询网  阅读:

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居间协议,上家不卖房了,还需要支付中介费吗

 

最近随着银行政策和房地产政策的影响,在签订居间协议后,由于买方或卖方原因导致的违约情况大量出现,房屋中介为了保护自己的利益,会在居间协议里面约定中介费以保护自己的利益。《合同法》对居间行为有明确的规定,《合同法》 第四百二十七条 居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

 

  819日,上海市第一中级人民法院终审判决了一桩蹊跷的服务费官司,确认一家房产中介公司在自定的格式合同中自立的“规矩”无效,并驳回中介公司向委托售房者索讨佣金的诉讼请求。

 

  “霸王条款”埋下伏笔:房子没买成,中介费跑不了?

 

  2002年,郭先生花了160万元,买下上海虹桥怡景苑一套房子。20037月,他委托上海中原房产中介公司出售该房屋。

 

  经中原房产中介公司推荐,郭先生与孙女士达成买卖意向,三方于是签订《房地产买卖居间协议》。这一由该公司制订的格式合同第九条约定:双方的“房地产买卖合同”无法签订的,违约方或合意解除方应向中介公司支付服务费546万元。

 

  后由于孙女士无法办出贷款,郭先生的房子没有卖成,双方于是又在中介主持下签订解约协议。不料,协议解除后,中原房产公司向郭先生“酌情索要”解约补偿39万元。在被拒绝后,该公司在20039月将郭先生告上法庭。一审判决部分支持了中介公司的诉请。郭先生不服,上诉到一中院。

 

  庭审中,郭先生在法庭上大呼上当。据他介绍,当时,是中介公司推荐孙女士买房,买卖不成时,又是中介公司撮合他们签订了解约协议。反过来,中介公司又利用该解约协议要求他支付报酬,却没有向真正的违约方———孙女士要钱。

 

  而且,虽然孙女士已被法院追加为第二被告,但因为当初中介公司对她的身份情况疏于审查,致使诉讼中孙女士下落不明。郭先生认为,该中介公司与孙女士有恶意串通之嫌。郭先生同时主张,中介公司并未实际促成该笔交易,故其居间行为没有完成,依法不得收取居间报酬,当初居间合同中的第九条约定违反了法律规定,应为无效。

 

  居间成否均可获酬?霸王条款被判无效

 

  根据《合同法》规定,居间以促成委托人与第三人订立合同为目的,在居间成功后可取得合同约定或者法律规定的报酬。

 

  同时,依据法律规定,居间人应当本着诚实信用的原则,履行向委托人如实报告的义务。郭先生基于对该中介公司的信赖委托其寻找下家,中介公司理应如实告知。但中介公司不仅未能尽到这一义务,而且又在郭孙双方未能签订买卖合同后,就将孙女士交付的10万元定金返还,而后又以此人下落不明为由,单独向郭先生主张居间报酬。

 

  “这个所谓的‘买家’,与中介公司关系可疑。”郭先生的代理人律师指出。

 

  就曾收取定金及返还这一事实,在审理中,中原房产中介公司也始终未能提供任何凭证。法院认为,这些事实势必引起郭先生对孙女士与中介公司之间关系的合理怀疑。法院同时认为,中介公司与郭先生、孙女士三方签订的居间协议第九条约定的内容明显加重了买卖双方的责任,而使中介公司居于无论居间是否成功,均可取得相应报酬的有利地位,此约定明显与法律规定相悖。故上海市一中院作出终审判决,确认该条款无效,对中介公司主张居间报酬的请求不予支持。

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