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与中介签订独家售房委托协议能否解除

    格式条款须以平衡合同双方当事人利益为原则，在合理的法律框架内认定其效力。既要鼓励交易，提高效率，又要强调合同的公平性，倾向于保护处于缔约弱势地位的格式条款相对人。

  案情

  台湾来沪居住的邹受恩（以下简称邹）女士有一套商品房。2008年11月10日，邹委托上海吴和派纳房地产经纪有限公司（以下简称吴和公司）出售这套房子，为此签订了一份《独家销售委托书》。双方约定房屋出售总价为303万元，独家委托期内，邹不得擅自取消该项委托，如果邹违反约定或在委托期内存在任何反悔不再出售等行为，导致公司介绍的买方客户无法按时与其成交，邹须按委托出售总价1%支付违约金。

  邹出具的《独家销售委托书》复印件显示，双方当事人签约时所约定之委托期限至2008年12月31日止。而吴和公司出具的《独家销售委托书》原件中，委托期限至出售完止，但该项书写内容字样与合同其他书写部分内容字样不同，系非同一人所书写。

  11月13日，邹以手机短信形式告知吴和公司经理其拟解除售房之委托。

  吴和公司签约后不久即寻得符合要求的客户，并于12月以书面形式告知邹，要求邹至公司办理相关售房事宜。因邹拒绝，吴和公司诉至法院，要求邹按约支付违约金30300元。

  裁判

  上海市卢湾区法院审理后认为，据吴和公司与邹所提供之证据尚无法证明双方在签约时曾对委托期限作出明确约定。至少在邹所称之委托期限内，邹不得擅自取消委托事项。鉴于邹对其解除委托合同之权利已作不可撤销之具体处分，故基于该项特别约定内容，如邹在其认可的委托期限内欲解除委托，且该委托期限时段对于《独家销售委托书》而言尚属合理期限，则邹须就其不恰当处分权利之违约行为承担违约责任。遂判决：邹支付吴和公司违约金30300元。

  邹不服，上诉至上海市第一中级人民法院。2009年9月24日，上海一中院二审作出了截然不同的判决：撤销原判，改判吴和公司要求邹支付违约金30300元之诉讼请求，不予支持。

  律师评析

  怎样的合同条款被称作格式条款

  合同法所规定的格式合同特征有三：一是由一方当事人事先拟定，而不是在双方当事人反复协商基础上制定出来的；二是为了重复使用向不特定的相对人提出；三是在订立合同时未与对方协商。本案《独家销售委托书》中的主要条款均是由吴和公司事先打印、制定好的，而非在与邹协商的基础上制定的。因此，合同条款为格式条款应属无疑。如果疏于判定合同条款的特殊性质，就可能不会从格式条款的角度考察当事人的特殊权利义务。

  格式条款的效力问题

  《独家销售委托书》约定，委托期内，邹不得擅自取消该委托。二审法院认为，该条款是由吴和公司一方预先拟定、并打印好的格式条款。根据合同法司法解释（二）第十条之规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。合同法第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。显然，吴和公司提供的格式条款加重了邹的责任，排除了其主要权利，吴和公司也未采取合理方式提请邹注意免除或者限制其责任的条款，故法院认定该格式条款无效。另从吴和公司向邹所发的短信内容分析，吴和公司在11月13日所发的两次短信中均未提及其已收介绍的客户10万元意向金之情况，在11月21日所发的短信中告知邹客户已于11月11日支付了意向金10万元，而12月17日向邹所发的签约通知函中又称购买方于11月15日支付了意向金10万元。法院结合上述事实及短信内容，认定吴和公司在邹向其提出解除委托协议后，才收取购买方之意向金。吴和公司要求邹承担违约责任，无事实依据和法律依据，法院不予支持。

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