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一、没有房产证不影响租赁合同的效力

　　2005年3月，A公司与B公司签订一份《商铺租赁合同》，约定A公司将其向某房地产公司购买的商铺出租给B公司，但A公司购买的该商铺未取得房产证。合同签订后，B公司对商铺进行了装修，并经营使用，后来由于经营不善，截至2007年3月，拖欠A公司6个月的租金。

　　A公司遂要求B公司立即付清租金，但B公司竟然提出：双方签订的合同违反了《城市房屋租赁管理办法》关于“未依法取得房屋所有权证的房屋不能出租”的规定，是无效合同，同时还要求A公司赔偿其装修的损失。

　　本案的争议焦点是双方签订的租赁合同是否有效。根据《合同法》第212条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。两公司签订的合同是双方的真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。同时，由于《城市房屋租赁管理办法》属于建设部门的规章，根据相关司法解释，合同法实施后，法院确认合同无效，应以全国人大及常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，B公司的主张不能成立。

　　需要指出的是，《城市房屋租赁管理办法》尽管不能作为确认租赁合同无效的依据，但并不表示违反该规定后没有任何法律后果。当事人如违反该规定，仍应承担包括罚款在内的行政责任。

　二、商铺没有产证，无法办理理营业执照应当承担赔偿责任

   因对外出租的商铺没有产权证，致使承租人无法办理营业执照，遭受损失。为此，承租人将房东告上法庭，要求赔偿。近日，上海市松江区人民法院判决租赁合同无效，房东徐某应赔付承租人赵先生装修费用等损失，共计7.11万元。

  　　2007年8月，徐某将一商铺出租给想开饭店的赵先生，两人签订《租房协议》，约定租期为5年，租金每年3.6万元，同时约定徐某为赵先生办理营业执照提供相关证件。协议签订后，赵先生即对该商铺进行了装修并购置了大量设备。然而由于徐某不能及时提供产权证明，致使承租人无法在工商局办理营业执照，开饭店的打算也就成了泡影。2008年7月，赵先生诉至法院，要求徐某赔偿损失9.2万元。

  　　在庭审中，被告辩称：其房屋确实只有小产权证，但并非不可租赁和影响办理营业执照。原告未办出执照是他自身的问题，故不同意赔偿。

  　　法院认为，当事人违反法律、行政法规的强制性规定所实施的民事行为，应当确认为无效民事行为。在合理范围内，徐某赔偿赵先生7.11万元。

    三、上海百悦律师事务所合伙人律师提示，在租赁合同中，应当对房东的义务予以明确约定，尤其是在租赁商铺，一定对房东配合办理营业执照进行约定，一旦因房东的原因导致营业执照无法办理，无法达到租赁物的根本合同目的，可以要求解除合同，赔偿损失。

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