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上海市农村房屋买卖合同有效吗 

农村房屋买卖合同的效力问题一直困扰着中国农村改革的进程，上海地区法院对该问题的把握也在不断放宽，现在法院对该类房屋的买卖问题主要考虑合同履行情况、现在居住情况、合同签订时有无村委会等认证、购买的时间节点、买卖合同内容是否规范、遇到拆迁如何处理等等。但是各个区法院对该合同是否有效的把握有很大差别，要看案件的审理思路。

购买农村宅基地房屋最担心的就是房屋遇到拆迁该怎么处理，谁应该作为拆迁安置的对象，拆迁时主要考虑实际居住、土地使用证原件、买卖合同是否规范、相关委托手续是否齐全等等

一般情况下，1992年之前所进行的农民房买卖，法院不再支持卖出者的诉讼请求。第一是时间比较久远，第二是1992年之后国家出台了关于农村土地使用权的相关规定。但也不全是这样，他强调，由于每个案件的具体情况不一样，所以结果也不尽相同。

  农村房屋买卖合同的效力问题在司法界和学术界一直是一个困扰多时而又历久弥新的研究课题，我们曾寄希望于《物权法》的出台能为这场效力之争作出最终裁判，但2007年3月16日最终审定通过的《物权法》却仍留给我们一个未尽的结论。作为司法者，我们的首要职责不是对制度的设计加以评论，而是在现有的法律框架下合理、恰当地解决纠纷，实现司法公正，因此本文试结合《物权法》的立法本意，为今后集体经济组织以外成员购买农村房屋所引发的纠纷作出司法抉择。

案例一：

  因妻子病危，加上对法律的无知，农民李先生将获得的建房宅基地以23.5万元的价格转让给了居民陈先生。陈先生出资建房后一起居住至今。由于房价的持续高涨，李先生心生后悔，以宅基地买卖严重违反国家相关的法律法规，且损害了国家利益为由，将陈先生告上法庭，要求判决确认签订的转让协议无效。日前，闵行区法院作出《房屋住宅地基转让协议》无效，李先生返还钱款23.5万元并赔偿83.73万元。陈先生1家搬离涉案房屋并交付给李先生的一审判决。

方知违法要求改正

   2001年10月，农民李先生家因拆迁获移地建房资格，其建筑面积为224.16平方米私有房屋移地至银莲花苑建造房屋。由于妻子病危急需化钱救治，经生产队长介绍，于同年12月将新址宅基地以23.5万元的价格转让给了陈先生。转让协议签订后，双方银货两讫。于是，陈先生出资在该宅基地上建造了楼房一幢，并入住使用至今。随着房价的快速飞涨，时至今日，这套房屋的市场价已经了几番。于是，李先生以当时宅基地的转让违反有关规定为由，将陈先生诉至法院，要求判决确认签订的转让协议无效。李先生诉称，当时，因妻子身患白血病，急需用钱治疗，加之法律意识淡薄，故把动迁获得的宅基地卖给了陈先生，现在才得知这是严重的违反了国家相关的法律法规的行为，损害了国家利益，故认为，宅基地属集体所有土地，双方无权买卖。

房屋价值产生分歧

   陈先生一家认为，双方转让的宅基地是动迁补偿宅基地，取得了国有土地使用权权证，不再是集体土地宅基地，是可以转让的。如果认定双方的转让协议无效，要求陈先生赔偿以该房屋目前房价与原市场价3000元每平方米之间的差价，现估算为300万元。

诉讼期间，经李先生申请，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司作出评估：“争议房屋建筑物（实测建筑面积245.4平方米）及装修，于2009年11月16日的价格为47.2万元。”由于农村集体土地不能公开转让，故该公司建议采用当地征用集体土地房屋拆迁土地使用权基价标准，判断估价对象宅基地的价值。根据上海市闵行区最新征用集体土地拆迁房屋补偿标准计算的房、地两部分合计总价107.23万元。李先生无异议，陈先生则认为不合理。

卖方承担主要责任

  法院认为，《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，李先生一家是以户为单位拥有争议宅基地使用权的，故是该宅基地权利人。农村宅基地使用权是集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员享有的，具有身份属性，陈先生不属于争议宅基地所在集体经济组织成员，且其另有住房，双方转让宅基地未经县级以上人民政府批准，事后也没有办理相关更名手续，故双方间转让宅基地使用权的协议应为无效。协议无效，双方都有一定过错，但主要在李先生一方。协议无效后，双方应当各自返还财产，并根据过错大小承担赔偿责任。李先生一家应当返还收取的宅基地款，陈先生一家应当返还宅基地。陈先生在宅基地上建造的房屋，因无法搬动，应当折价给李先生，具体价格参照评估价确定。考虑到农村宅基地使用权虽不能公开转让，但在拆迁时存在一定价值，且目前价值高于原价值，该差额即为陈先生的损失，李先生应予赔偿。据此，法院作出上述判决。

 案例二：

原审法院经审理查明，1998年4月6日，A和B签订卖房协议一份，约定A将其位于联民村东毛组的三间平房作价人民币(以下币种均为人民币)12,500元卖给B。双方约定自B付清全部款项后，房屋的产权和土地的使用权全部归属B所有；B自行办理房屋、土地证过户变更手续，A予以配合等。当日，B付清了购房款12,500元。此后，B即管理使用该房屋。　　2011年1月，A起诉至法院，要求确认双方签订的卖房协议无效；要求B从系争房屋中迁出，将系争房屋返还A。 

　　原审中，B辩称，双方签订的卖房协议是双方一致意见，且该卖房协议经过了村委会的见证和认可，不同意A的诉讼请求。 

　　原审法院另查，B户籍地在安徽。 

　　原审法院审理中，B提供了双方于1998年4月6日签订的卖房协议一份，该卖房协议内容与A提供的卖房协议一致，但在落款处的鉴证人一栏中盖有村委会的公章。B表示村委会知道并参与了双方的买卖事宜，其希望村委会对此予以确认，故在事后到村里补盖了公章；A表示签约时未盖章，B所谓的事后补盖之事A不清楚，也无法确认章的真伪。 

　　原审法院认为，A与B签订的买卖协议是双方当事人买卖意思真实表示，鉴于双方的买卖行为在国家禁止性规定出台前已经发生并已实际履行，B也已付清房款，并实际管理使用系争房屋长达十余年，可维持居住使用现状。原审法院据此判决：驳回A的全部诉讼请求。 

　　判决后，上诉人A不服提起上诉，坚持认为双方签订的协议无效，同时还认为，由于系争房屋原立基人口中不仅有A，还有其他人，故该房屋应属多人共有，原审法院应将共有人加入到诉讼中。据此，其要求改判支持其在原审中的诉请。 

　　本院认为，根据本案查明事实，A将涉讼房屋出卖给B虽然出于双方真实意思表示，但B并非系争房屋座落的集体经济组织成员，其户籍在安徽省，不符合使用本地宅基地住房的条件.至于A就原审法院审理程序所提异议，由于A系立基人口，亦是签订合同的一方当事人，故其有权就双方争议提出诉请，原审法院仅将其列为原告，并无不妥，原审法院审理程序也无不当。综上，判决如下： 

　　驳回上诉，维持原判。

目前上海市法院审理关于农村房屋买卖合同的指导文件仍为：

上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见

高法民—[2004]4号

农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理，具体如下：

第一，对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。

第二，对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

第三，对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

第四，对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。

对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：

第一，按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。

第二，按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。

　  不仅为政策的有效施行，同时也为增强司法实践的可操作性，都应当对于农村房屋转让的合同效力作出明确的认定，更何况依据我国目前的法律规定也不是不能对合同效力作出认定，因此我们没有必要消极地回避这一问题。司法的终极目标是法律效果和社会效果的统一，不能为了片面地追求社会效果而忽视了法律规则的存在，我国农村宅基地使用权法律制度事实上是以保障功能为基础建立起来的，因此按这一价值取向所建立起来的宅基地使用权的取得、行使制度决定了其不可自由上市流转，这决定了在认定农村房屋买卖合同的效力时必须以宅基地使用权的居住保障功能为基础。对此，笔者认为应作出区分：

　　1、对于转让给外村居民的合同应认定为有效合同

　　其一,穷尽我国相关的法律、行政法规及其他国家规定，都难以找出禁止转让的规定，所以认定此类合同无效无法律依据；其二,允许农民范围内的流转从本质上说并未违反宅基地使用权保障功能，同时也可以通过流转使闲置的宅基地得以充分利用，解决资源配置不合理的难题；其三，允许农民范围内的流转没有违反“房地不可分”的原则，集体土地使用权从广义而言属于农民所有，仅在农民之间的转让并没有导致建筑物所有权和土地使用权的主体分离结果，因此应当为有效，如果说这样的流转违反了宅基地使用属集体经济组织所有的身份性，那么通过继受取得的方式获取集体经济组织成员资格[8]，即只要将户口迁入所购农房所在的集体经济组织内便可以清除宅基地使用权在集体经济组织之间流转的障碍。

　　2、对于转让给城镇居民的合同应认定为无效合同

　　(1)以社会功能的视角分析。农村房屋出售给城镇居民使宅基地的保障功能不能实现，解放后我国实行住房保障制度的城乡二元结构，对于城镇居民政府采取将公房以象征性的租金标准提供给城镇居民以及单位修建宿舍分配给职工居住的方式来保障城镇人口居住权的实现，在农村，国家则通过土地改革将没收的房屋无偿分配给无房农民或者无偿提供宅基地供其建房的方式从而保障农民的居住权，因此如果允许宅基地使用权流向城镇居民，将破坏国家现存的保障体制。

　　(2)以法律文意的视角分析。我国《物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而我国土地管理法及其管理条例等并未对宅基地上农村私有房屋的转让作出明确的禁止性规定，最早作出明确的禁止性规定的是国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售”。对于上述法律条文的理解，实践中有观点认为，宅基地使用权规定在物权法用益物权编内，故应属于民事基本制度，而《中华人民共和国立法法》第八条中规定“民事基本制度事项只能制定法律”。因此，上述所谓“国家有关规定”应解释为国家有关法律规定，现行的国家有关部门的规范性文件(国务院办公厅1999年颁布的《通知》)不能作为宅基地制度的法律渊源，因此在无法律相反规定的前提下，宅基地使用权可适用《物权法》第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”之规定，通过体系解释的方法确定宅基地使用权收益的权能，故能得出宅基地可以自由流转，包括可以转让给城镇居民的结论。[9]笔者认为，上述观点有失偏颇：对《物权法》第一百五十三条中“国家有关规定”的理解。宅基地使用权作为用益物权属于基本经济制度的观点，笔者予以认同，虽然根据我国《立法法》的规定，基本经济制度只能由法律作出规定，但基于我国的国情，宅基地使用权的转让除是基本经济制度以外还涉及审批、登记等程序，因此其不仅是一项基本经济制度，同时也涉及行政管理事宜，故仅以法律加以规制不符合我国国情，此外以文意解释的方法对第一百五十三条作理解，将“法律”和“国家有关规定”以并列的方式列明，也可推断该条中的国家有关规定不仅仅是指国家法律规定，也包括国家行政法规和国家行政规章，例如国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定:“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”上述规定均应属“国家有关规定”的范畴。

　　综上，虽然此前有观点认为由于法律位阶较低，国务院颁布的该禁止性规定因属于部门规章而不可作为认定合同无效的依据，但自《物权法》实施以后，以该规定认定售予城镇居民的农村房屋买卖合同无效便可名正言顺了。不过因规章制度也无溯及力，故应将1999年国务院办公厅颁布禁止性规定的时间作为临界点，即1999年之前将农村房屋转让给城市居民的买卖合同为有效合同，1999年之后的则为无效合同。

　　（三）宅基地使用权效率功能的实现——合同无效后果的处理

　　笔者认为，尽管宅基地使用权的限转性导致农村房屋不可自由流转，但仅就上市流转的行为性质而言，农村房屋买卖从其交易的形态来看均符合市场行为的特性，体现了效率功能。因此笔者认为1999年后虽然与城镇居民间的农村房屋买卖合同的效力因违反国家有关强制性规定而无效，但在无效后果的处理时，可以将效率功能的实现作为考量的基础，不可因保障功能而一味地保护出售方的利益。具体表现在以下几个方面：

　　首先，赔偿损失应体现效率功能。双方的房屋买卖无效，出售方有权要求返还房屋，但购买方可因买卖无效而主张出售方返还钱款，因此造成损失的，还可以要求赔偿，在确定损失时，应当将房屋现有价值与原购房款之间的差价作为信赖利益的损失考虑在内[10]。

其次，确定过错责任应体现效率功能。作为市场主体，农民和城镇居民在交易秩序中的地位是平等的，农村房屋买卖作为一种你情我愿的交易方式，是双方当事人真实的意思表示，不能因为农民抵御风险的能力差就认为城镇居民的购房行为是欺诈，这没有法律依据，而从纠纷现状看，也多是农村房屋出卖人因房屋价格上涨或动迁等原因诉诸法院要求确认合同无效。因此在确定过错责任时，我们应当以纯粹的市场规则理念去判断谁具有过错。诚然在交易之初，买卖双方都有规避法律的故意，双方都有过错，对日后发生的合同无效之风险也应当有所预见，但审理中纠纷产生的根源也应当作为认定的依据之一，是出售方反悔还是购买方反悔，在衡量过错责任时也应将之考虑在内，即反悔一方应分担多一点的过错责任，而不能简单地认为过错责任对半承担，这也符合诚实信用原则的要义。

再次，添附物的处理应体现效率功能。依据纠纷的实际情况，购房者如为居住（而非投资）大多会对所购房屋重新装修或翻新重建，对此应作为善意添附还是恶意添附，笔者认为在交易中双方的真实意思表示是房屋的买卖，而出售方通过买卖将房屋交由购买方处分，购买方基于买卖获得房屋的处分权是正常的逻辑思维，故合同被确认无效后，所作之添附应视为经房屋所有权人同意，适用善意添附的规定，在房屋归属不动产所有人后，无效合同的另一方当事人可依不当得利要求不动产所有人赔偿损失。

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