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房屋租赁合同提前解除后装修如何处理

2004年，吴先生为开办浴场向某村委会租赁经营场所，双方签订房屋租赁合同一份，约定村委会将1300多平方米房屋及相应的公共场地出租给浴场，租赁期限为7年，自2004年8月1日起至2011年7月30日止。双方还约定，租金为每年15万元，第一年的租金进场时支付10万元，签订合同时支付5万元；第二年起在每年7月底前付清下一年度的租金。如租金拖欠时间超过二个月，村委会有权终止合同。村委会还同意2004年4月1日至7月1日为浴场装潢、装饰及预备开业期，免缴租金，装潢、装饰不得改变房屋结构，租赁期满，浴场应将保持完好的房屋及占据使用的土地全部退还村委会。

合同签订后，吴先生在承租房内开设咖啡厅及洗浴场，前两年度的租金已付清。但从2007年9月起因结欠外债，无力偿还，咖啡店及浴场停止经营。为此，村委会将吴先生告上法庭，要求解除房屋租赁合同，由被告偿付拖欠的租金，同时迁让出租赁房屋，并搬走租赁房屋内的可移动物品，对租赁房屋内部不可移动的固定物及装修判归原告所有。

法院经审理后认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效。被告理应按照租赁合同的约定支付租金，拖欠不付，责任在被告。原、被告双方签订的合同明确约定拖欠租金超过二个月原告有权终止合同，原告据此要求解除合同，符合法律规定。租赁合同解除后，被告没有权利占用租赁房屋，依法应迁让。对租赁房屋内可移动的财物，其所有权属被告所有，应由被告自行搬离。对不可移动的装潢、装饰物，已与原告的房屋结合在一起，成为房屋不可分离的组成部分，构成法律上的附合。装修物构成附合时，可以裁判装修物所有权归房屋所有权人所有，但这仅是对财产的归属的处理，尚需考虑装修物的价值是否需要进行补偿。由于被告在承租房屋内从事装潢、装饰，经过原告同意，被告的装修行为属于善意添附；并且因双方对装潢、装饰物的处理没有作出约定，因此在一般情况下提前解除租赁合同，装潢、装饰物的所有权依附合归属房屋所有人所有后，原则上出租人应对承租人进行相应的经济补偿。但本案中，造成合同提前解除的原因是被告单方违约，被告不能按合同约定的租期享有其装修利益，是其自己的违约行为造成，被告的这种损失依法应当全部由其自己承担。故原告取得装潢、装饰物，不须进行补偿。据此，法院判决解除原、被告双方签订的租赁合同，判决被告吴先生给付租金21万余元，迁让房屋，租赁房屋内不可移动的装潢、装饰物归原告村委会所有。

审理此案的金法官在接受采访时认为，租赁合同终止，装修、装潢物的处理，最高人民法院有明确规定：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任；装修物构成附合时，其归属适用添附制度解决。

承租人经出租人明确同意，或虽未经出租人明确同意，但出租人知道不反对，构成善意添附。承租人对房屋进行善意添附，合同终止，承租人将房屋返还给出租人时，出租人享有了因承租人的添附行为而增加的租赁物的价值，通常情况下，该受益因缺乏法律或合同依据而构成民法上的不当得利。对此，可以分别处理：租赁合同正常终止，按房屋装修的现存价值为参考给予适当补偿；出租人违约导致合同终止，应根据违约责任原则，由出租人按装修的现存价值予以全额赔偿；承租人违约导致合同终止，装修利益不能享有是承租人自己的违约行为造成，这种损失应由承租人自己承担。这可视为对违约方的一种惩罚，是违约方承担违约责任的一种方式。本案即据此作出裁判，由原告取得装潢、装饰物，并无须进行补偿。

金法官还指出，如果承租人未经出租人同意，擅自对房屋进行装修，那么构成恶意添附。承租人的装修行为对出租人的房屋造成了侵害，需承担侵权责任。在承租人构成侵权的情况下，承租人非但不得要求出租人对其装修投入进行补偿，相反出租人却可以因恶意装修造成其损失而请求损害赔偿。

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