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房屋买卖合同违约金如何约定

   房屋买卖合同中违约条款是双方顺利履行合同的保障，违约条款涉及的合理，能避免履行过程中给对方以可乘之机。违约条款如何涉及，这要根绝合同履行过程中遇到的风险来确定，所以有充分了解合同履行过程中风险的存在。现在很多人为了提高违约的成本，违约金约定过高，超过法律的保护范围，最终导致不能完全保护自己的利益。如何设定违约条款，确定违约金的方式对合同来讲有至关重要的意义。约定违约金时要注意：

1、不要超过法定的比例，违约金过高不会得到法律的保护

2、违约金和赔偿损失不要同时约定在合同里，两个可以选择一个

3、如违约金约定不能约束对方，需要考虑用其他的方式来制约对方

典型案例

原审查明：2010年4月23日，经某房地产公司居间介绍，王某、郑某某签订上海市房地产买卖合同。合同约定，王某将系争房屋以人民币（币种下同）2,275,000元售予郑某某；郑某某应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后7个工作日内，直接向王某支付首期房价款700,000元（含已付定金），其中10,000元由某房地产公司暂为保管，待交房当日转付给王某；余款1,575,000元，由郑某某于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向贷款银行申请贷款，若郑某某之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则郑某某应于送件当日将其补足并支付给王某；郑某某逾期付款的，王某应书面催告郑某某，自收到王某书面催告之日起7日内，郑某某仍未付款的，王某有权单方面解除合同，并书面通知郑某某，自收到通知之日起的7日内郑某某仍然未付款的，合同即行解除，王某可以从郑某某已付款中扣除郑某某总房价款金额的20%作为违约金，余款返还给郑某某，已付款不足违约金或郑某某违约给王某造成的经济损失超过违约金数额的，差额部分由郑某某据实赔偿；。 

　　上述合同签订后，郑某某支付王某定金40,000元。2010年5月6日及19日，某房地产公司两次致函郑某某，通知办理上述合同公证等事项。在扣除郑某某已支付的定金40,000元后，郑某某尚应向王某支付违约金415,000元。故诉至原审法院，要求判令郑某某向王某支付上述违约金。 

　　　　本案中，鉴于王某向郑某某主张的违约金属解除合同的违约金，而郑某某辩称亦明确不再主张继续履行合同，故应当认定当事人对合同的解除是不持异议的。现当事人的主要争议在于郑某某如何向王某承担违约责任问题。对此，原审法院作如下阐述： 

　　第一，根据郑某某关于没有时间去办理公证手续的辩称意见，可以确认郑某某对因其系涉台人员的身份而需办理合同公证事宜是明知的。

　　第二，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。本案中，根据王某的举证，其在缔约后六次致函郑某某，通知履行相关义务，而郑某某在缔约后以工作忙为由未有任何履约行为，且在原审审理中以否认收到王某函件为由提出相关抗辩意见，明显有违诚信履行的原则。故上述函件的退回，纯属因郑某某故意所致。 

　　第三，根据《合同法》及其司法解释的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。基于此，在综合本案案情以及上述郑某某未诚信履行合同的违约行为，在扣除郑某某已付王某定金的情形下，原审法院酌定郑某某尚应支付王某违约金350,000元。 

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一、二款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，原审法院于2011年4月20日判决如下：郑某某于判决生效之日起十日内支付王某违约金350,000元。

 案例二

　法院经审理查明：上海市 弄某号802室房屋的权利人为A。2010年1月21日，B、A就该房屋的买卖签订了《上海市房地产买卖合同》。合同约定：该房屋的转让价为人民币(以下币种均为人民币)182万元；B应当于第二天支付房款11万元，2010年1月31日支付第二期房款39万元，交易过户前支付第三期房款5万元，余款127万元为银行贷款，由银行向A支付；贷款不足部分，B须在办理房屋交易手续当日以现金方式补足；办理房屋交易的期限是2010年2月28日前。合同还约定，B逾期未付款，在收到A通知之日起2日内仍未付款的，A有权单方面解除合同，并书面通知B，自收到通知之日起2日内B未提出异议，合同即行解除，A可从B已付款中扣除B应向A支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给B。合同签订后，B依约支付房款计55万元，并向银行申请总房款七成的贷款127万元，但银行经审核仅批准六成贷款，双方未能于约定的交易期限办理房屋过户手续。2010年4月27日，A函告B，要求B在接到该函之日起2日内付清余款，否则按违约处理。因B仍未能支付房款，2010年5月28日，A向B发出了解除合同的书面通知。2010年6月8日，A将B已付房款55万元中的25.4万元扣除后，其余29.6万元以本票形式交给上海某房地产经纪事务所。B以背书方式将上述款项提存在上海某房地产经纪事务所处。2010年6月28日，在B、A之间的电话通话中，B要求降低违约金，但未能在数额上达成一致意见，B向原审法院提起诉讼，请求判令A继续履行合同。 

　　　　原审法院认为：B、A双方均向法院举证证明其履行了合同的义务，对于双方提供的证据的真实性，法院予以认定。根据合同约定，B应当于办理产权过户手续当日补足贷款不足部分。从A向B发出的催告函、解除合同通知和双方的通话记录可见，B未能于交易当日满足办理房屋交易过户的条件。B虽然向银行申请了贷款，但不等于履行了合同的付款义务，贷款不足部分，仍应当由B以其他方式补足。但B未能于合同约定的交易期限内补足上述款项，已构成违约。A在催告未得到B响应后行使合同解除权，有合同依据。解除合同的通知送达B后，B未向相关部门提出解除合同的效力的申请，该合同自通知到达B之时解除。合同解除未对A造成经济上的损失，故酌情予以调整至10万元。据此判决：一、对B要求A继续履行双方就买卖上海市普陀区中潭路99弄某号802室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求不予支持；二、B应于判决生效之日起十日内向A支付违约金10万元；三、A应于判决生效之日起十日内退还B购房款25.4万元；四、上海某房地产经纪事务所应于判决生效之日起十日内退还B购房款29.6万元。

【评析】

本案所涉及的焦点问题是法院如何对当事人主张的违约金数额在一定的情况下如何进行调整。实践中，对违约金数额准确而适度的调整有利于维护当事人之间的利益平衡，对实现裁判公正具有重要意义。

一、违约金的性质

违约金缘自于违约责任，违约责任是指合同当事人不履行或不适当履行合同约定或法定义务，所应承担的损害赔偿、支付违约金、解除合同等民事责任。关于违约金的性质，主要观点有以下三种：第一种观点认为，违约金是一种补偿责任，违约方所支付的违约金、赔偿金之和，只能相当于受害方造成的实际损失；第二种观点认为违约金是对违约行为的一种法律制裁，具有惩罚性，违约方所支付的违约金，可以高于对方造成的实际损失，强制违约方付出较大的代价，以促使当事人自觉履行合同。当事人约定违约金的目的在于制裁违约行为以维护合同的效力。合同双方设定违约金并不是给予对方违约的权利，某些违约行为虽没有给对方造成损害，但必然有害于交易秩序的严肃性；第三种观点认为，违约金既具有补偿性，又有惩罚性，以补偿性为主。

第三种观点得到了较为普遍的认同。其主要理由为：1、合同法规定违约金的目的意在维护合同的严肃性，促进交易，维护市场经济秩序。违约行为的客观后果往往会给对方造成实际损失，但有些违约行为不一定就有实际的损害后果，对这种违约行为如果按照补偿性的观点，就可不承担责任，这明显有违合同法的立法宗旨；2、从违约金的功能来讲，它是一种违约行为的法律后果，要求违约方承担守约方因合同不能履行而造成的损失，包括可能得到的利益损失，这部分不确定的利益损失的赔偿是可以用带有惩罚性质的违约金来补足的；3、从合同当事人意思自治的角度讲，双方在签订合同时表明任何一方违约甘受惩罚的意思表示应当得到尊重。另外，将违约金定性为补偿的性质，在诉讼中必然要求守约方证明自己的实际损失，而有些违约所造成的损失是很难靠证据表明的。但如果违约金是惩罚性的，就会减少举证、质证的麻烦，减少诉讼成本。

二、法院对违约金数额的调整

违约金是一种责任形式，虽然属于当事人签订合同的意思自治范围，但须受到一定条件的制约和限制。因为违约金是当事人双方事先约定的，在签订合同时不可能完全知道将来在合同履行中会出现什么情况，既可能出现实际造成的损失远远高于因合同不履行或迟延履行造成的损失，也可能出现实际损失大大低于因合同不履行或迟延履行造成的损失。如果当事人约定的违约金数额过高，则容易导致守约方获得不当利益，有违公正合理原则。综观世界各国立法，一般均允许司法机关根据当事人申请，赋予法官对于约定违约金过高的情形予以调整的权力，以体现国家干预原则。

本案的处理考虑了售房者由于房屋涉讼而致延迟交付的具体情况，并未机械地按照合同中约定的违约金支持原告方的诉请。由于杨林一方未能提出具体损失数额的证据，其损失可参照类似房屋的市场租赁价格予以确定，法院并未简单地按照双方在合同中约定的1%的违约责任简单下判，对案件的处理既对守约方造成直接经济损失予以弥补，同时也使违约方较为合理地承担了其应负的违约责任。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。市场经济条件下，合同种类繁多、内容庞杂，合同的违约情形也不尽相同。法院可以在这个限度内根据不同案件的违约情形及当事人的过错程度平衡双方利益，酌情对违约金进行调整，保护了守约方利益，又体现了公平原则。《解释》在总结多年审判经验的基础上，既按照我国《合同法》第一百一十四条的精神，又考虑到制裁违约方的违约行为，以违约造成的损失作为参照来确定一个调整幅度，供人民法院在判定违约金标准时使用，如果违约金的数额超出了损失的30%，则可以认定为过分高于损失，人民法院可以酌情调整到30%以内，以牺牲商品房买卖合同当事人在合同中的意思表示合意来保障社会的公平和正义。

应当说，法院适用我国《合同法》第一百一十四条第二款对约定违约金“过高”进行的认定和调整，是一个行使自由裁量权的过程。在这个过程中，法院应当本着违约救济的精神，依照法律规定约定违约金制度的立法本意，根据公平原则和诚实信用原则进行衡平。具体到每一个案件的具体情况，由法院酌情掌握和处理.

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