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【案情简介】

原告刘小妹为与被告上海汇贤房地产开发有限公司买卖合同纠纷，向原审法院提起诉讼。

原告刘小妹诉称：其向上海汇贤房地产开发有限公司购买房屋，但入住后发现该幢楼内一楼所设的变电站夜间发出噪音，严重影响了刘小妹的居住及身心健康。经测试证实噪音已经超标。因上海汇贤房地产开发有限公司在售房时向刘小妹隐瞒了该情况，故要求终止刘小妹与上海汇贤房地产开发有限公司签订的出售合同，由上海汇贤房地产开发有限公司返还购房款并赔偿利息损失。

被告上海汇贤房地产开发有限公司辩称：其在履行合同过程中并无瑕疵，刘小妹所述情况不符合合同约定的退房条件。刘小妹可就噪音问题要求有关部门进行维修，但不能据此要求退房，故不同意刘小妹的诉讼请求。

原审法院经审理查明：刘小妹与上海汇贤房地产开发有限公司于1997年10月签订《上海市内销商品房出售合同》，约定刘小妹向上海汇贤房地产开发有限公司购买汇贤大楼某房屋。合同签订后，刘小妹按约支付了房款，并办妥了系争房屋的产权证。嗣后，刘小妹对上址房屋进行装修后入住。因该大楼一楼变电站内发出的噪音使其全家夜间无法入睡，经与物业管理企业交涉未果，刘小妹遂诉至法院，要求判决如其诉请。审理中，经委托区环境监测站对变电站发生的噪音进行检测，结论为：系争房屋内的噪音超过了国家标准。

原审法院经审理认为：刘小妹与上海汇贤房地产开发有限公司签订的合同是双方真实意思之表示，且已履行完毕。刘小妹诉称上海汇贤房地产开发有限公司隐瞒真实情况，但并未提供证据予以证明。且噪声问题与房屋买卖并不属同一法律关系，故刘小妹要求退房的理由不足，据此，原审法院判决：对刘小妹的诉讼请求不予支持。

判决后，刘小妹不服，上诉称：包括变电站在内的整幢汇贤大楼是上海汇贤房地产开发有限公司设计、建设施工的，而在大楼内部建造变电站是不符合国家房地产法及环保法规定的。上海汇贤房地产开发有限公司在向刘小妹出售房屋时，并未将大楼内变电站噪音的情况告知刘小妹，致使刘小妹在装修入住后才发现变电站的噪音问题。由于噪音问题已经严重影响房屋的正常居住使用，故请求二审法院撤销原审法院的判决，依法予以改判。

上海汇贤房地产开发有限公司在二审中未到庭进行答辩。

二审法院经审理查明：原审法院认定的事实无误。

二审法院经审理认为：刘小妹与上海汇贤房地产开发有限公司签订的出售合同是双方当事人真实意思之表示，且与法无悖，应为合法有效。根据该出售合同的约定，刘小妹所购房屋的性质是住宅，上海汇贤房地产开发有限公司作为房产商，有义务保证其所交付的房屋符合住宅的用途，可供他人正常居住使用。现因大楼内建有变电站致系争房屋噪音超标，不符合居住使用的条件，故刘小妹要求终止合同并退还房屋，理由成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，二审法院判决：一、撤销原判；二、解除刘小妹与上海汇贤房地产开发有限公司签订的出售合同，上海汇贤房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还刘小妹已付房款并支付相应的利息损失。

【评析】

近年来，因房屋噪音、小区环境布局、会所的提供等引发的矛盾日益增多。相关问题的解决还是要注意国家的相关规范特别是强制性规范。本案即是一起因房屋噪音超标而引起的购房者要求解除合同的纠纷。对于噪音问题，双方当事人在合同中并没有明确约定，但是法院最终还是判决对购房者要求解除合同的诉讼请求予以支持。

一、房产商的行为是否构成根本违约

合同自古被称为“法锁”，在当事人之间形成权利义务的约束，签订了合同的双方应当全面地、适当地履行合同的内容。违反合同义务的违约行为，有很多种类型，如不适当履行合同、迟延履行合同等等，各种违约行为带来的后果不一。其中，根本违约是指合同义务人根本性地违反了合同义务，使合同对方订立合同的目的不能实现。

根本违约不一定仅仅指对合同明确约定的内容的根本违反。很少有合同能将合同权利的全部内容详细列明。很多内容因为不言自明，无须在合同中写明，本案即属于这种情况。购买房屋是为了居住，房屋必须具备能够居住的特征，这些内容已不必订立入合同。对于房屋是否适宜居住，房产商在取得房屋的房地产权证之前，有关部门会进行监督检查，颁发《房屋交付使用许可证》的行政行为是对房屋具备居住使用功能的基本肯定。有些房屋竣工后因为各种原因，临水临电、质量不过关、消防设施不齐备等等，这些房屋在整改好之前不会得到《房屋交付使用许可证》，即无法居住使用。如果房产商将这样的房屋交付给购买者，即构成根本违约。但是，并非能够取得《房屋交付使用许可证》的房屋即不存在不适宜居住。在房屋通过了相关的检查之后，还会有其他因素造成房屋不适宜居住。尤其是一些无形的妨碍，可能在交付房屋的时候未能引起注意，在购房者入住之后才会发现房屋不适宜居住。如装修造成房屋空气中甲醛、苯等超标，再如本案中这种噪音超标的情况。这些问题对在房屋内居住的人构成极大危险，会损害人的身体健康甚至生命安全。这使得合同的买受方购买房屋用以安居的目的完全落空，甚至遭到合同利益之外的其他损失。保证房屋在各方面适宜一般人居住，即使不在合同中明确约定，也构成房屋出卖方的合同义务，一旦违反，即构成根本违约，购房者可以主张房产商承担违约责任，直至解除合同。

二、购房者可行使合同解除权

合同的解除有广义和狭义之分。广义的合同解除既包括单方解除，也包括双方解除，而狭义的合同解除仅指单方解除。双方解除是指合同当事人双方为了消灭原有的合同而订立的新合同，即双方达成解除合同的一致意思表示。单方解除是指当事人一方通过行使法定解除权或约定解除权而使合同的效力溯及既往地消灭的意思表示。《中华人民共和国合同法》（以下简称我国《合同法》）第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”；第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”由此可见，目前我国《合同法》采用的是广义上的解除制度，包括双方解除和单方解除。同时，单方解除还可以分为法定解除与约定解除。上述我国《合同法》第九十三条第二款规定的是约定解除，第九十四条规定的就是法定解除。法定解除是法律直接规定解除合同的条件，当条件具备时，解除权人可直接行使解除权，终止合同的权利义务。

分析本案，双方并未在合同中就出现噪音情况进行约定，因而显然不适用我国《合同法》第九十三条之规定。那么是否符合我国《合同法》第九十四条的规定呢？我国《合同法》第九十四条第四项规定，当事人可以在对方严重违约“致使不能实现合同目的”情况下，单方解除合同。在这个案件中，购房者刘小妹入住后，发现该幢楼内一楼所设的变电站夜间发出的噪音严重影响居住及身心健康，且经测试，噪音已经超标。而刘小妹购房之目的在于居住，由于噪音超标，显然刘小妹最终难以实现预期的合同目的。我们前面已经说过，诚实信用原则具有指导合同条文、以补充合同或法律规定的疏漏的功能。任何合同当事人在履行合同时违反诚实信用原则都是违法的，并应承担相应的责任。而本案中房产商的不告知行为和购房者合同目的无法实现之间存在着必然的因果关系。因此，刘小妹要求解除合同是符合法律规定的。

当然，法律虽然规定了解除合同的要件，但并不是说具备这些条件，当事人必须解除合同。是否行使解除合同的权利，应当由享有解除权的当事人决定；同时，法定解除条件也是对任意解除合同的限制，为了鼓励交易，避免资源浪费，合理保护双方当事人的合法权益，当事人不要求解除的合同，应当继续履行。

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