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   签了房屋买卖合同，房价上涨，房东违约怎么办

在定金、违约金和损害赔偿金并存时三者的适用原则应为：定金责任只存乎于不履行、部分不履行的违约情况以及其他根本违约的情况；迟延履行、瑕疵履行仍然是对合同的履行。对于迟延履行、瑕疵履行的违约行为，不存在适用定金罚则的可能性；同样，也不适用不履行的违约金；在适用定金罚则的情况下，定金不能与违约金、损害赔偿金同时适用，即：不能同时主张定金罚和全部的违约金或损害赔偿金；定金不足以弥补全部损失的，超出定金数额部分的损失，可以损害赔偿金补充；或因性质相同，或因作用相互矛盾，无论何种违约金与损害赔偿金都不能并用；如果认为可以“并用”，也只是对超过违约金部分的损失，可以由损害赔偿金补充。

案例：

    因房价连续走高，卖房人秦女士为求更大利益而与买房人黎小姐毁约，将85万元总价的房屋另行以90万元的人格卖给他人。于是被黎小姐告上法庭，提出支付违约金15万元等诉讼请求。由于违约金约定过高，日前，闵行区法院作出《房地产买卖居间协议》解除，退还定金2万元，且秦女士向秦小姐偿付违约金8万元的一审判决。

卖房人毁约被诉

    今年6月18日，黎小姐和秦女士在中介公司的居间服务下三方签订了《房地产买卖居间协议》。秦女士以85万元的价格向黎小姐出售一套房产，黎小姐支付了定金2万元，暂由中介公司保管。协议约定，签约后20天内签订《上海市房地产买卖合同》。如黎小姐违约，除定金不予返还外，还要支付违约金为总房价的20%；如果秦女士违约，则应双倍返还定金外，也要向对方支付违约金为总房价的20%。6月28日，也即约定的看房日，但因秦女士不配合，至黎小姐未能实地看房。7月8日前，秦女士电话通知中介公司，表示不再出售房产，故买卖双方最终未能按期签订《上海市房地产买卖合同》。黎小姐认为，卖房人秦女士已构成违约，起诉至法院，要求解除《房地产买卖居间合同》，要求秦女士返还2万元并要求秦女士偿付违约金17万元。

毁约皆为多赚钱

    秦女士辩称，居间合同仅是一份立约定金协议，即使违约，也仅承担定金罚则，而不适用违约金条款。现同意解除合同，愿意返还定金，但不同意支付违约金的请求。且17万元违约金明显过高，称小姐也无证据证明其存在任何损失。在法庭审理中，秦女士表示，其已与案外人签订了涉案房产的买卖合同，以90万元的价格出售。中介公司称黎小姐的陈述属实，同意解除房地产买卖居间合同。

支付违约金八万

    法院认为，秦女士依约应当在2009年7月8日前与黎小姐签订《上海市房地产买卖合同》。然却在此之前即表示拒绝出售房屋，导致买卖双方未能签约，秦女士显然存在过错，应当承担违约责任。现三方对于解除《房地产买卖居间协议》的意见一致，予以准许秦女士应当退还定金，因该笔定金现由中介公司代为保管，故由中介公司直接退还黎小姐。居间协议约定了违约的后果，秦女士应当知道其拒绝签订买卖合同应承担的法律责任。考虑到黎小姐未能提供证据证明其未能买受涉案房产所造成的具体经济损失之金额，居间协议约定的违约金金额确实过高，故酌情确定秦女士应当支付违约金8万元。

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