上海房产律师团队，专业处理各类疑难、复杂房地产纠纷(包括但不限于房屋买卖合同纠纷、商品房预售合同纠纷、动迁安置房买卖合同纠纷、售后公房纠纷、居间协议纠纷、定金合同纠纷、农村房屋买卖纠纷、房屋拆迁纠纷、商铺租赁合同纠纷、房屋所有权确权纠纷、房产分割纠纷、房产继承析产纠纷、房屋赠与合同纠纷、房产抵押贷款合同等),具有丰富的诉讼实务经验，能为您提供专业、优质、高效的法律服务。
上海律师法律咨询 139 1722 7080（杜律师）
上海市动迁房买卖合同(陪购)
提供动迁房买卖合同、对将来的诉讼风险要求提供哪些材料、将来过户税费免受需要的相关材料
由于上海市动迁安置房由以前五年后允许过户改为三年，出现一波买卖动迁房的高峰。据动迁安置房基地的中介人员接受，最近动迁房交易非常活跃，很多中介在国家大的房产政策影响下，动迁房买卖是其主要的业务。
动迁房什么时间可以办理过户手续
上海市动迁安置房不能办理交易过户手续的依据是《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》第二十八的规定，配套房、中低价房在取得房地产权证后的5年内，不得转让、出租。上海市房地产交易中心就是依据该条规定要求该类房屋必须在取得产权证满五年才能办理过户手续，今年上海市政府的房地产新政将此类房屋的过户时间由五年变更为三年，并且变更了满三年的起算时间，由以前的取得房地产权证的日期改为签订动迁协议或开发商取得大产证的日期，一般来讲，签订动迁协议在先，开发商取得大产证在后，所以基本是以开发商取得大产证的日期为准，只要开发商的大产证满三年，此类房屋就可以办理产权变更登记。
动迁安置房屋买卖合同有效吗
此类房屋未满三年能否买卖或未满三年签订的房屋买卖合同是否合法有效，这是很多人担心的问题。首先此类房屋虽然是动迁安置所得，但该房屋的产权是明确的，并且是房屋的所有权是完整的没有任何法律、行政性法规对此类房屋的的转让、出租有强制性限制。对于具有完全产权的财产，产权人享有《物权法》赋予的占有、使用、收益、处分的权利，任何人不能加以干涉。《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。前四项规定一般来讲不会引起大家的担心，大家最担心的就是第五项的规定，上海市不满三年不能转让、出租的规定是否属于行政法规的强制性规定，针对此问题做如下分下：首先由上海市房地资源局制订的《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》是否属于行政法规，《中华人民共和国立法法》第五十六条国务院根据宪法和法律，制定行政法规。该条款明确了行政法规的制定主体为国务院，所以该试行办法不属于行政法规；其次该试行法办规定的不能转让，其实只是规定不能办理物权的产权变更登记，不没有否认债权意义上的合同效力，所以并不影响房屋买卖合同的效力。综上所述，买卖双方签订的房屋买卖合同是合法有效的。
购买动迁房过程中需要注意哪些风险
由于此类房屋三年内部能办理产权变更，时间会比较长，所以比普通的商品的风险要高。够买此类房屋时还是要谨慎操作，万一将来房价涨的过高，房东违约不办理产权过户，就会出现风险。现在很多中介在操作此类房屋时都是通过设定抵押的方式来固定房屋，这是一个存在很大风险的行为，抵押的基础是存在借贷法律关系，买方是想购买房屋，付出去的钱肯定是购房款，不存在借钱给房东的意思，也就不存在借贷法律关系，设定抵押的法律基础不存在，所以设定抵押的行为应为无效，真正能维护双方当事人利益的是房屋买卖合同，合同内容约定的详细规范，将来任何一方违约，可以通过法律的途径维护自身的利益。
关于动迁房买卖过程中的公证
很多人考虑到动迁房将来的过户风险想到公证处办理合同公证，据本人了解公证处现在对动迁房买卖合同公证事项不受理，现在做的都是委托公证，即房东将将来的交易过户事项委托给买方或买方指定的人（如果办理公证委托事项，受托人尽量不要是买方自己，买方代理卖方有利益冲突，交易中心一般是不允许办理交易过户的），其实类似的公证委托卖方也是可以单方撤销的，从法律上讲，办理这种委托行为也没有什么意义，并且此类公证委托收费要比普通的委托收费高很多。
如何防范风险
动迁安置房屋毕竟要满三年才能过户，时间跨度比较长，购买此类房屋的风险与购买普通房屋相比还是会大一些。在购买此类房屋时要注意防范这些方面的法律风险：（一）购房产权证还没有办出来的房屋，要注意核实动迁安置协议，要求动迁安置协议上的被拆迁人和同住人签字。在动迁安置协议上签字的人可能只有被拆迁人，但法定的同住人是拆迁安置房屋的共有人，所以在购买房产证还没出来的房屋时一定要求同住在买卖合同上签字。（二）房屋买卖合同的内容很关键，约定要尽量详细，对付款方式、交房、交易过户、税费承担、户口、抵押、违约等条款要尽量全面，特别是违约条款的设定，要做到既要合法又要能制约对方违约，违约金约定过高法律不予保护，约定过低不能制约对方，所以在违约条款的设置上一定要重视。
动迁房买卖数量不断增加，由于操作过程不规范，导致过户时产生很多问题，最近因交易过户时间缩短到满三年，也产生了很多违约的情况，所以在购买此类房屋时不要太大意，还是要提高风险意识，考虑的情况尽量全面，把可能产生的风险设定在可控的范围内，保证房屋买卖流程有依据，各个环节顺利。在购买房屋涉及大额房款支付时一定要通过银行转账的方式支付，对交房后产生的专修费、物业费、水电煤有限电视等费用的缴费单尽量保留，以备将来不时之需。
上海市房屋买卖合同
甲方（出售人）：
身份证号码：
户籍所在地：
现居住地：
联系方式：
乙方（买受人）：
身份证号码：
户籍所在地：
现居住地：
联系方式：
甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以供双方共同遵守。
一、房屋权属
甲方对位于 房屋拥有完全所有权，房产证号为 。
甲方承诺，本人出售上述房产事宜已告知所有相关共有人、承租人、抵押权人及其他权利人，其已全部知道并完全同意本人出售上述房产。如该房产的任何相关权利人对该房产交易提出异议，不同意出售该房产的，本人愿意承担因此所产生的一切法律后果，并承担受让人因此遭受的一切损失。
二、房价及付款方式
甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为人民币 元，(大写)： 元整。甲、乙双方承诺： 甲、乙双方都已知晓上述房屋为动迁房，对该房在将来因市场价格变动产生的风险自愿各自承担。
乙方于2009年 月 日之前向甲方支付人民币 （大写： ）给甲方。
乙方于2009年 月 日之前向甲方支付人民币 （大写： ）给甲方。
乙方保留尾款人民币 （大写： ），于 支付给甲方。
乙方如未按期向甲方支付上述房款，甲方应书面催告乙方，每逾期一天按房价的百分之一向乙方支付赔偿金，自收到甲方书面催告之日起的十日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的五日内乙方未提出异议的，合同即行解除。甲方可以从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款的 %的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。
三、交房
甲承诺于2009年 月 日之前把房屋腾空，并通知乙方对房屋进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的 日内对房屋及其设备、装饰情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方，即表示该房屋转移占有。
甲方逾期未交付房地产的，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起5日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的5日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起5日内向乙方返还已收款和利息（自一方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按已收款的20%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。
甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同约定的（另行约定）的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施价值 元向乙方支付违约金。
自交房之日起，该房屋、装饰及附属设施非人为因素产生的损坏由 方承担。
自交房之日起，该房屋的物业费由 方承担。
（更多内容可来电咨询）
杜律师咨询电话：139 1722 7080
