贷款购房，因“限贷令”导致无法取得贷款支付购房款，是否能解除合同，是否需要承担违约金

对涉“限贷令”案件的处理：明确约定以贷款付款的，如确实纯粹因“限贷令”导致无法取得贷款的，但应当区别对待。

    （1）对“一手房”，可适用《最高人民法院关于审理商品房买售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条对买受人免责； （该法第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。）

    （2）对“二手房”则区分合同签订的时间及买受人有无具体过错，符合以下要件的，可向当事人释明由其提出请求，判决适当减少合同解除的违约金：

    一是合同签订在政策发布前；

    二是买受人纯粹因“限贷令”而无法取得贷款，而不是可归责于买受人的其他原因，比如个人信用记录等；

     三是最后一项导致受到政策制约的贷款、过户的时间在系争合同（包括定金协议）签订之前；

    四是买受人不存在导致其遭遇政策限制的迟延履行行为；

    五是买受人在政策发布后及时告知出卖人（以3日为宜），并要求解除合同。

    符合上述全部五个要件的，方可调整违约责任，具体调整尺度可以个案掌握，鉴于上海市当前“二手房”买卖合同通常约定的合同解除违约金为合同标的金额的20%，建议一般情况下以一半为宜，但并不免除当事人迟延履行的违约责任，定金合同按照定金罚则处理；对于买受人主观存在过错，如不积极告知贷款情况，未及时提出解除合同，拖延履行合同，后又提出解除合同的，应按照合同违约责任处理。合同签订在政策发布后的，买受人应按照合同承担违约责任。