一方隐瞒房龄（房屋的竣工日期）造成无法足额贷款，另一方可以起诉解除买卖合同

陈某某与薛某某等居间合同纠纷案

上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2011)沪二中民二(民)终字第2607号

　　上诉人(原审被告)陈某某。

　　被上诉人(原审原告)薛某某。

　　原审被告上海锐丰房地产投资顾问有限公司。

法定代表人张某某，董事长。

　　上诉人陈某某因居间合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2011)杨民四(民)初字第2526号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

　　原审法院审理查明，陈某某系上海市杨浦区佳木斯路某弄某号某室房屋(竣工日期为1979年)的产权人，产权证填发日期为1994年11月17日，产权证上未标明竣工日期。陈某某于1984年4月将户口迁入系争房屋。

　　2011年5月，薛某某(乙方)、陈某某(甲方)与上海锐丰房地产投资顾问有限公司(丙方，以下简称锐丰公司)签订了《房地产买卖居间协议》一份，约定：乙方愿意委托丙方居间购买甲方所有的系争房屋，向丙方支付意向金人民币(以下币种均为人民币)2万元，房价款为108万元，首期房价50万元，第二期房价款58万元；如甲方签订本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方，同时甲方应当将收到的定金交丙方保管，待甲方签订本协议后5日内，乙方应补足定金至5万元，由甲方收取后交由丙方暂为保管，待甲、乙双方签订买卖合同后，乙方同意全部定金转为部分首期房价款，若甲方将该房地产的产权证原件交丙方保管，则乙方同意甲方可以不将收取的定金交由丙方保管，或甲方可以从丙方处取回已经由丙方保管的定金或者由定金转化的部分首期房价款；甲、乙双方同意在签订本协议后15日内共同赴丙方处签订买卖合同或类似合同。协议签订后，陈某某将产权证交由锐丰公司保管，于2011年5月8日、5月10日分两次收到了薛某某支付的定金共计5万元。2011年5月23日，薛某某与陈某某因房龄问题致未签订买卖合同。2011年6月22日，陈某某致函薛某某，要求办理购买房屋事宜，未果。

　　2011年8月，薛某某诉至原审法院，诉称，陈某某违背诚实信用原则，故意隐瞒系争房屋的房龄，造成薛某某不能无法贷款，故要求判令解除双方签订的《房地产买卖居间协议》，陈某某返还定金5万元，并按中国人民银行同期贷款利率赔偿薛某某从2011年5月8日至判决生效之日止的利息。

　　原审中，陈某某辩称，自己出售系争房屋，签订《房地产买卖居间协议》及收取定金，没有直接与薛某某接触，都是通过锐丰公司业务员。自己将房产证交给了锐丰公司，也把户口本拿给锐丰公司看，自己户口是1984年迁入，从没有说过系争房屋是1988年竣工，只是说产证是1988年办理的。2011年5月23日，因薛某某要求自己承诺系争房屋是1988年的，自己不同意，薛某某就拒绝签订合同。现不同意薛某某的所有诉讼请求。

　　锐丰公司辩称，从锐丰公司业务员带薛某某前往系争房屋看房及签订协议到5月23日，都是反复与陈某某确认，陈某某均表示该房屋是1988年的，锐丰公司也做了工作希望买卖双方履约，但薛某某不能接受房龄问题，导致本案诉讼。

　　原审法院审理中，薛某某提供了锐丰公司工作人员蒋艳出具的情况说明及2011年5月16日、5月22日、5月23日的录音。证明在看房过程中，陈某某称系争房屋是1988年竣工的房屋，锐丰公司到交易中心查到该房屋竣工日期为1979年时，陈某某仍称该房屋是1988年的。陈某某对上述证据不予认可，表示其从未说过房屋是1988年竣工的，其说房子是1988年的，不是指竣工日期，而是办产证的时间，其并不知道房屋是哪一年竣工的，也不关心这个问题，产权证是放在锐丰公司处，是薛某某以房龄为借口不想买房。锐丰公司对上述证据没有异议。

　　原审法院认为，本案当事人双方签订房地产买卖居间协议后，买卖双方应当按约履行签订买卖合同。但在签订合同前，薛某某称陈某某没有如实提供房屋的竣工日期，影响其贷款，进而可能导致其无法履约。陈某某自认其并不知道房屋的竣工日期，一直表述房子是1988年的，指的是办产权证的日期，故法院可以认定薛某某是在不知道房屋真实的竣工日期的情况下签订了协议。因房屋的竣工日期关系到房屋使用期限及品质，对协议的交易条件有一定的影响，且房龄增加，会使薛某某贷款风险相应增加，如贷款不成或达不到预计额度，将对薛某某按约履行的能力产生重大影响。薛某某选择不继续履行该协议，要求解除，尚属合理，予以支持。故双方签订的《房地产买卖居间协议》于2011年7月4日解除。协议解除后，陈某某应当返还薛某某定金5万元。根据本案查明的事实看，陈某某将产权证交由锐丰公司保管，产权证上未标明系争房屋的竣工日期，确有可能存在陈某某不知道竣工日期的情况，薛某某认为系陈某某故意隐瞒，依据不足，不予采信。故薛某某要求陈某某按中国人民银行同期贷款利率赔偿利息不予支持，但陈某某应支付收取5万元所产生的法定孳息。原审法院据此判决：一、薛某某、陈某某与上海锐丰房地产投资顾问有限公司签订的《房地产买卖居间协议》于2011年7月4日解除；二、陈某某应于判决生效之日起十日内返还薛某某定金5万元；三、陈某某应于判决生效之日起十日内支付薛某某本金为5万元的自2011年5月11日起至原审判决生效之日止的按中国人民银行同期存款利率计的利息；四、薛某某的其余诉讼请求，不予支持。

　　判决后，陈某某提出上诉，认为薛某某没有根据合同约定，在双方签订居间合同后15天内到中介公司处签订买卖合同，且薛某某是在四次实地上门看房、审核房产证并详细询问中介公司的情况下才与自己签订了合同，故双方是在公平、诚信原则下进行的磋商，现薛某某以房龄问题拒绝签约，违反合同，应承担违约责任，其支付的定金应予没收。故请求本院驳回薛某某的原审诉讼请求。

　　薛某某表示服从原判。

　　锐丰公司表示服从原判。

　　经审理查明，原审法院判决认定事实无误，本院予以确认。

　　本院认为，本案双方当事人争议焦点在于房屋的竣工日期。根据查明事实，陈某某自认不知道房屋的竣工日期，故原审法院认定薛某某是在不清楚房屋真实竣工日期的情况下签订了居间协议，并无不妥。由于房屋的竣工日期对房屋的使用期限及品质确有重大影响，故薛某某在得知房屋的真实竣工日期后要求解除居间协议，尚无不当。原审法院根据本案实际情况所作判决并无不当，本院可予维持。陈某某上诉请求依据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　上诉案件受理费1,050元，由上诉人陈某某承担。

　　本判决系终审判决。

审　判　长王泳雷

代理审判员张　松

代理审判员沈　京

二○一一年十二月二十日

书　记　员朱伟静