业主起诉要求撤销业主委员会决议

    根据《业主大会和业主委员会指导规则》，业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（五）选聘和解聘物业服务企业；（六）筹集和使用专项维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途；（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

    上海百悦律师事务所合伙人律师杜黄海提示：业主大会或者业主委员会有权依法对有关共有和共同管理权利的重大事项作出决议，但实践中容易出现业主委员会的决议不符合上述议事规则，擅自做出决议，侵犯了业主共同决定权；或者即便符合上述议事规则，但相关内容侵害业主的合法权益。业主起诉至法院，均会导致法院判决撤销该决议。

案例：业主状告业委会要求撤销决议 获法院支持

 　上海某小区的一次业主大会上作出决议：大厦大堂可以临时设摊经营。然而，业主王先生认为此项决议给大厦的消防和治安带来安全隐患，于是他以业委会为被告向法院提起诉讼，要求法院撤销该项决议。日前，上海长宁区法院对这起业主撤销权纠纷案作出一审判决，王先生的诉讼请求获得法庭支持。 

　　王先生是上海市法华镇路上某小区内大厦里的一位业主。去年11月，该小区业主委员会以书面征询的形式召开业主大会，并于当月22日作出决议，大厦大堂可以临时设摊经营，经营所得除去物业公司的管理费外，归全体业主所有，用于大厦公用部位、共有设施、设备的维修和改造。

　　今年8月26日，王先生向法院提起诉讼。王先生认为，大厦的底层大堂，是全体业主共有的设施，业主大会的决议使之成为经营场所，不仅侵害了原告正常使用大堂的权利，使原告的物业价值贬损，而且给大厦的消防、治安等带来安全隐患，同时也改变了大堂原有的规划用途。因此，王先生要求撤销该业主大会决议。

　　9月15日和11月17日，法庭分别以简易程序和普通程序两次公开开庭进行审理。原、被告双方在法庭上各执己见，针锋相对，争议十分激烈。业委会向法庭辩称，原告要求撤销的决议，是经过三分之二以上业主同意后作出的，作出决议的程序和决议内容均符合法律、法规的规定，并没有侵害原告的合法权益，因此请求法庭驳回原告的诉讼请求。

　　审理中，主审法官亲赴该大厦底层大堂进行实地勘查，查明大厦底层大堂是全体业主共有的部位，与大厦正门相连，是大厦居民正常通行的主要场所。法庭还查明，在上述决议作出之前及之后，大厦底层大堂一直陆续被用于经营或仓储活动。

　　23日，法庭对这起业主撤销权纠纷案作出宣判。法院认为，业主大会或者业主委员会有权依法对有关共有和共同管理权利的重大事项作出决定，但相关内容不应侵害业主的合法权益。据此，法庭判决撤销该大厦业主大会于2009年11月22日作出的 《业主大会决议》。

　　主审法官郭斌说，业主大会决议不能侵害业主合法权益。担任该案主审法官的 长宁区法院民三庭庭长助理郭斌认为，第一，大厦底层大堂属于业主共有的部位，其用途应该是供人员进出通行和休息等。本案讼争的业主大会决议，改变了大堂原有的使用功能，已经影响到业主正常使用大厦共有部位的合法权益。第二，大堂在用于设摊经营过程中，难以避免人员频繁出入和物品堆放占用空间的状况，当出现紧急情况时，势必将妨碍人员的疏散和施救工作的开展。第三，在大厦内设摊经营活动本身，涉及是否符合工商行政管理、消防安全等行政法规方面的问题。

　　因此，原告提出讼争决议侵害其业主合法权益的主张能够成立，其诉讼请求法庭应该予以支持。