商品房买卖合同示范文本关于交付条件的约定应如何理解

    [最高人民法院观点]《房地产司法解释实例释解》，人民法院出版社，最高人民法院副院长黄松有主编。103页——113页

国家为加强对商品房买卖行为的管理，强制性的要求开发商提供商品房买卖合同示范文本（以下简称示范合同），2000年由建设部、国家工商行政管理总局制定，地方工商行政管理局监制。示范合同第八条第一款约定了房屋交付的条件，包括四种情况下可以交付：

1.该商品房经验收合格；

2.该商品房经综合验收合格；

3.该商品房经分期综合验收合格；

4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

    且合同另有一空白栏以便双方当事人自行约定交付的条件。

    如果当事人约定的交房条件是第1种，那么以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的《竣工验收备案证》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了备案证，就具备了合同约定的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条件。

    如果当事人约定的交房条件是第2或第3或第4种，则都以开发商是否取得当地房地产开发管理机构发出的《房地产开发经营项目交付使用许可证书》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了该证书，就具备了合同约定的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条件。

    如果商品房买卖双方在示范合同约定的除以上四项以外的其它交付条件，应如何认定呢？

    我们认为，商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》，买受人有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。如果开发商与购房人约定的交付条件低于商品房综合验收的标准，那么以综合验收为交付条件标准，如果双方约定的标准高于商品房综合验收的标准，则以双方的约定为交付条件标准。

    [部分地方法院观点明显与最高人民法院观点相悖] 在司法实践中，很多律师持最高人民法院上述观点，但很难得到地方法院的支持，个中原因，值得深思。很多基层法院认为，只要建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收取得峻工报告，就可以交付购房人，而取得峻工验收报告是行政管理行为，不是房屋交付条件。此种观点，明显与最高法院观点相悖。

    [部分基层法院判决摘要] 某区法院认为：根椐《建设工程质量管理条例》第11条第1款规定第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”从上述两条可以明确看出，建设工程竣工验收是以建设、设计、施工、监理四家联合验为标准的。在通过竣工验收后，公安消防、环保部门也会进行验收，但公安、环保等部门的验收属于综合验收的范畴，是公安消防、环保部门履行行政权利的行为，履行的是一种监督权，而不属于竣工验收的范畴。建设行政主管部门的备案是行使管理权的一种方式，也不属于竣工验收的范畴。

出卖人（开发商）约定：“该商品房经建设单位、施工单位、监理单位验收合格。”符合上述法律规定。