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无权代理行为效力待定
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作者:上海律师在线咨询 法律咨询热线:139 1722 7080  来源:上海律师法律咨询网  阅读:

市民李先生近日致信市二中院《袁月全信箱》咨询:

  我几个月前看中了一套某小区的二手房,并与某中介公司达成了购买意向。由于该房房主已在德国定居,出面代为办理房屋出售事宜的是房主的侄子赵某。在中介公司的安排下我与赵某签订了房屋买卖合同,并按约向赵某支付了30%房款。可是,就在我等赵某配合办理房屋贷款等手续时,他却说房主不同意卖房了,还宣称自己根本无权代理售房,合同无效。请问:我和赵某签的合同是无效的吗?我还买得到这套房吗?

  

  李先生:

  任何人未经他人同意不得擅自处分他人所有的财产,这是一项基本的法律原则。我国合同法第51条亦明确规定,无处分权人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同为有效。

  从你所反映的情况来看,你所欲购买的房屋既然并非赵某所有,那么一般来说赵某是没有权利出售该房屋的。但如果该房房主向其出具了授权委托书,明确授权赵某代理出售该房屋事宜,或者赵某基于他和房主的亲戚关系有其它方式证明自己拥有代理房主出售房屋的权利,那么,赵某即有权代理出售该套房屋。因此,在与赵某签订房屋买卖合同时,你应该审查赵某是否持有房主的授权委托书,或者通过其它方式确认赵某是否拥有代理权。如果赵某既没有取得房主的授权,又没有其它足以令善意购房人相信其拥有代理权的外观,那么,你与赵某签订的合同就是一个“效力待定”的合同。现在若房主不同意出卖该房屋,就意味着房主拒绝追认你与赵某所签的房屋买卖合同,那么,根据上述合同法规定,你将无法买到这套房屋。

  不过,尽管你不能买到该房屋,但你仍有权要求赵某承担相应的法律责任。我国合同法第48条规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。合同法第58条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。据此,你可以依据你和赵某签订的房屋买卖合同,以及你向赵某支付了30%房款的凭证作为证据,起诉要求赵某返还该30%的房款并赔偿相应的利息损失和其它实际损失。袁月全


 

 

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