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上海房产律师:二手房交易常见避税方法及风险-假赠与真买卖
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作者:上海律师在线咨询网  来源:上海律师法律咨询网  阅读:

上海房产律师:二手房交易常见避税方法及风险-假赠与真买卖 

  规定原文:赠与行为是一种民事行为,没有发生市场化交易,一般只收取部分手续费用。根据税法的有关规定,将房屋赠与他人,受赠方须按 4%的税率纳契税,赠与方和受赠方须各缴纳·0.05%的印花税,单位赠与房屋须缴5.55%的营业税及附加税,个人赠与不须缴纳。若赠与的房屋为房改,除上述税费外,还须按国土资源部门的有关规定补缴土地出让金。 

  避税方法: 由于赠与的住宅可以免征上述税费,在利益的驱使下,二手房转让中的买卖双方开始达成默契,以赠与的方式进行交易过户,从而达到避税的目的。 

  案例分析: 张女士三年前花 30万元在昌平买了套90平方米的房子。这几天,她正琢磨着跟买方以亲属的身份办理公证,并私下签订协议,以50万元成交。她自己算了笔账,即使以50万元估值,赠与转让的主要税费有:占房屋总价3%的赠与公证费,以及由买方承担的3%赠与契税,合计3万元;而在办理正常过户的情况下,交易过程中的主要税费包括:占房屋总价5.5%的营业税、买卖差价20%的个税和1.5%的契税,共约7.5万元。相比之下,采用赠与方式可免去交易税费近4.5万元。 

  律师评论: 交易双方若以赠与的方式进行交易,将会存在较大的风险。其中,最大的风险是业主在 交易之后,有可能收不到房款。因为买方”(即事实上的受赠方)有可能以房产是无偿赠与为由抵赖而拒付房款,这也是赠与性质决定了潜在的风险。同时,银行也会认定受赠方不需要付出任何金钱,因此受赠房屋是不能办理按揭贷款业务的,但可办理房屋过户后的抵押贷款业务,通常该类房屋的贷款额都会低。此外,政府部门还可能会对赠与的真实性产生怀疑,赠与时办理的公证可能会不成功,从而影响了下一步的交易运作。据了解,国家未来将有计划对受赠后出售的物业征收高额的个人所得税。按照《合同法》的规定,赠与的财产有瑕疵,赠与人不承担责任。也就是说,买方取得房产后如果发生了质量问题,在法律上不受保护。

 

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