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房屋动拆迁中如何签订补偿安置协议及确定被拆迁人主体
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上海动拆迁中如何签订补偿安置协议及确定被拆迁人主体

 1.拆迁补偿的方式

 拆迁补偿的方式有两种:既可以实行货币补偿,也可以实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换;产权调换可以实行以房屋建筑面积为基础,结算差价或不结算差价的就地安置或异地产权调换。

我们律师在接受被拆迁人委托时应提示委托人,被拆迁人可以选择补偿方式。但是选择权要受到以下两种条件的限制:一是拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换,拆迁时被拆迁人只能选择货币补偿;二是被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,只能实行产权调换,被拆迁人不能选择货币补偿。

 2.订立拆迁补偿安置协议的主体

 由于被拆迁房屋有私有房屋与公有房屋之区别,故拆迁私有房屋的,拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议,而拆迁公有房屋的,拆迁人应当与房屋使用人订立拆迁补偿安置协议。

 拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议;符合下列情形之一的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别订立拆迁补偿安置协议:

 (1)拆迁执行政府规定租金标准的公有出租房屋且被拆迁人选择货币补偿的。

 (2)拆迁执行政府规定租金标准的私有居住房屋的。

 (3)拆迁房管部门依法代管的房屋的。

 (4)拆迁宗教团体委托房管部门代理经租的房屋的。

 上述所称的执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋,包括由房管部门代理经租的私有居住房屋、落实私房政策后由房管部门代为经租的居住房屋,以及19831217日《城市私有房屋管理条例》实施前已经建立租赁关系,执行政府规定租金标准,且租赁关系延续至今的私有出租居住房屋。

 3.拆迁补偿安置协议的内容

 签订拆迁补偿安置协议,要注意协议应包括以下内容:

  (1)订立协议的主体。

 (2)被拆除房屋的位置、性质、建筑面积。

 (3)补偿安置方式。

 (4)货币补偿金额。

 (5)搬迁期限。

6)违约责任。

7)争议的处理。

8)需要约定的其他事项。

 还须注意如实行房屋调换的,拆迁补偿安置协议的内容还应当包括调换房屋的价值金额、面积、地点、层次和房屋交付时间等事项,拆迁人应当向被拆迁人支付搬家补助费、设备迁移费。拆迁居住房屋以期房调换的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人在拆迁补偿安置协议中,根据建设情况约定过渡期,并遵守过渡期的约定。过渡期内,由被拆迁人、房屋承租人自行安排住处,拆迁人还应支付过渡期内的临时安置补助费。搬家补助费、设备迁移费和临时安置补助费标准则由市价格主管部门会同市房地资源局制定。

 如当地对协议有备案要求的,受托律师应提示拆迁人应当按当地规定将其订立的所有拆迁补偿安置协议报拆迁主管机关备案。

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