上海动迁房买卖效力动迁安置房转让交易纠纷法律风险
近期，上海房地产交易中，动迁房（又称配套商品房）交易正逐步增多，但要进行此类房屋交易必需掌控好法律风险。总之，动迁房相对于市场评估价格来说，一般交易价格较低，便于买卖双方成交。因此，买卖中，切不可为了贪图房屋价格廉价而省却聘请专业律师把关，专业律师的及早介入可防范动迁房交易时不应有的法律风险和不利法律后果。
动迁房（又称配套商品房）指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，安排给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因其安置对象是特定的动迁安排户，所以，该类房屋买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策所约束，和一般的商品房交易有很大的不同。
根据相关法规及政策的规定，拆迁安排房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄浦江两岸进行的世博动拆迁，依照有关方面的规定，被安排人获得这种配套商品房的房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的 5 年之内不能上市交易。
另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安排或代为安排人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财富，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。
那么，因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房，业主在 3 年内就不能买卖了吗？或者说双方所签订的买卖协议有效吗？
上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行方法》第二十八条规定，配套房、中低价房在取得房地产权证后的 3年内，不得转让、出租。配套房、中低价房在取得房地产权证后3 年内确需转让的房屋所有权人应当向市房地资源局或者区县房地管理部门提出申请，由市房地资源局或者区县房地管理部门依照规定价格回购。配套房、中低价房在取得房地产权证满 3 年后转让的应当依照届时同地段普通商品住宅与配套房或者中低价房差价的一定比例，向政府缴纳收益。
上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行方法》第二条规定，本办法所称的配套商品房（以下简称 “ 配套房 ” 指政府提供优惠政策，限定建设规范，供应本市重大工程、重点旧区改造等建设项目被拆迁居民的政策性商品住房。本办法所称的中低价普通商品房 简称 “ 中低价房 ” 指政府提供优惠政策，限定建设规范，供应本市中低收入家庭的政策性商品住房。
鉴于上述《方法》笔者认为：不论是哪种动迁所得的安排房，其性质都是归属一定的主体，也就是说它具有所有权的性质，只不过是时间的长短而已，所有权人是可以处置自己的财富，且任何人不得干涉，但前提是该处分行为自身没有违反法律、行政法规的强制性规定。
其次，尽管限制转让，但并不意味着当事人双方签订的合同是无效的因为限制转让的相关规定是相关管理单位制订的只有违反法律、行政法规强制性规定才为无效合同。
动迁房买卖合同自身是合法有效的只不过这种合同是附期限、附条件的就是说在期限未至或条件未满足时，即使签了合同，也办理不了过户。因此动迁房买卖的关键在于控制、防范法律风险，于合同内容的设定和对任何可能呈现的风险的全部掌握与梳理，主要应注意以下几点：
一、房产买卖系重大财产的交易行为，尤其是动迁房买卖，涉及法律方面的问题及各种限制更多，因此，必需全面掌握交易的相关法律规定。
二、合同内容的设定和对任何可能出现风险的全部掌握梳理。设定合同内容的时候着重从付款方式、违约责任及房产交易中可能产生的各种情形作具体的约定，例如对卖方如果不配合办理产证时，可约定较高的违约金；预留一部分尾款到产证变卦后支付等条款，以增强合同的可操作性，维护买受方的权利。
三、交房时间尽量提前。买房人在支付完房款实际占有房屋后，一定要密切留意该房的两证办理情况，一旦得知卖房人取得两证后，要立即催促办理过户手续，否则有可能面临一房两卖或另行抵押的风险。
四、要求所有共有人在房屋买卖协议上签名，否则会面临房屋买卖无效的后果。如果其他共有人委托一人办理的要出具经过公证的授权委托书，或聘请律师见证委托书。
五、房地产交易管理中心查一下该房屋的土地权属状况，如果是集体土地上的而买受人又不是农村人员，也同样会面临房屋买卖无效的后果。
六、买受人将钱缴了之后，让出卖人提供担保。
七、合同中明确约定，如出卖人料理产证时不予配合的法律后果。
八、买卖房屋如果是安排人口的最后一套住房，原则上不能转让。
九、合同条款设定时最好不要全款一次性付清，约定发生 5 年内不过户交易、一房二卖、抵押他人时的违约责任适当重些，合同中设定担保人或担保物。
十、 3 年内如发生意外事件等法律事实，如死亡、继承、赠与、抵债、财富因诉讼被执行、再动迁，要确定当出现这一情况时的解决方法。
