买卖动迁安置房后能不能反悔                   

随后，张女士一次性支付了所有房款50万元。收到房款后，刘女士将房屋钥匙交给了张女士。张女士装修完毕人住至今。

       2008年5月，刘女士取得了该动迁房屋的产权证，并将产权证交付给张女士保管。谁知自2009年下半年始，刘女士有意无意地流露出悔意，张女士非常着急，双方交涉很久未能达成一致。

       2010年11月，张女士得知该房屋可以办理过户手续信息后，再次找到刘女士要求过户，而刘女士则称，该房屋买卖合同是无效的，认为拆迁安置房不允许买卖，另外，签订买卖合同时没有产权证，是违法的；所以要求张女士返还房屋；同时还称，即便合同有效，只赔偿违约金也是可以的(注：目前该房屋升值到140万元左右)。得知此情况后，张女士来电询问该如何保护自己的权利?

上海房产律师评析：    

         张女士遇到的问题具有一定的普遍性。由于拆迁安置房优惠的价格，受到很多人青睐，但购买此类房屋有较大风险，容易造成法律纠纷，建议购买方要慎重。针对本案，律师认为张女士的权利还是能够获得保护的。

    一、刘女士与张女士签订的房屋买卖协议有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款“未依法登记领取属证书的房屋不得转让”之表述．但根据立法本意以及法院司法实践，这里的未取得产权证是指自始不能办理权属登记的房屋，主要针对的是那些不认定无效，即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人及社会公共利益的买卖合同。而本案并非如此，拆迁安置房是依法建造、依法交付使用的，只是由于办理手续的时间问题，暂时无法办理产权证，因不是违章建筑．能办理产权证。

    又，最高人民法院《关于适月<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定．法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”该规定说明了即便因为没有产权证而导致合同无效的可能，但是，本案中刘女士在2008年已经取得了产权证，那么再以此为由，主张合同无效是没有法律依据的。

    二、原政策规定拆迁安置房5年内不得买卖是说该房屋在5年内不允许办理产权过户手续，而非是不能签订房屋买卖合同。2010年10月27日，上海市住房保障和房屋管理局发布了《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》将动迁房上市期限由5年调整为3年，并且允许从大产证办理和动迁协议签订作为起始时间算，这大大加快了动迁安置房的上市时间。对于本案而言，争议的拆迁安置房按照上述新政策已经满足了交易条件，可以办理过户手续。

    三、刘女士无权以支付违约金为由拒绝履行产权过户义务。《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的。应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。从该规定可以看出，刘女士违反合同约定，张女士有权利选择要求刘女士继续履行合同义务，或者要求其按照约定承担赔偿责任；这一选择权由守约方张女士享有，而不是由违约方决定；即张女士认为继续履行合同对自己有利，那么其完全可以要求刘女士继续履行合同。