【提 要】出租人经授权将他人建造的房屋(未取得产证)出租，该建筑物遇强降雪倒塌，致使承租人的机器设备受损。法官依职权查明降雪时间段的大约积雪厚度，并查明符合质量标准的建筑可以承受该厚度积雪，进而证明该建筑物质量不达标。据此出租人以强降雪系不可抗力的理由不成立。出租人对承租人应承担违约责任，而建筑物的所有权人对承租人则应承担侵权责任，出租人和所有权人之间构成不真正连带责任。本案二审中圆满调解。本文对不真正连带责任的法理进行了分析，并对本案的事实调查经过和调解策略运用作了总结提炼，对类似案件的审理具有参考意义。
【案 情】
上诉人(原审原告)上海龙广机械有限公司
上诉人(原审被告)上海雅融仓储有限公司
上诉人(原审被告)上海雅贞工贸发展有限公司
2003年9月，上海龙广机械有限公司(以下简称龙广公司)与上海雅贞工贸发展有限公司(以下简称雅贞公司)签订厂房租赁协议，约定雅贞公司将其建造的位于上海市青浦区诸光路光联工业小区内建筑面积1100平方米的涉案厂房出租给龙广公司开设工厂，年租金13万元，合同另对其他事项作了约定。次月，龙广公司又与上海雅融仓储有限公司(以下简称雅融公司)就同一厂房签订租赁协议，约定因雅贞公司将该厂房交雅融公司管理，原雅贞公司与龙广公司协议作废，以本协议为准。两份协议其余内容一致。涉案厂房在建造过程中未取得规划许可证照，房屋建成后亦未取得产权证。龙广公司承租时，当地房屋土地管理部门曾出具房屋产权证正在办理中的书面材料，龙广公司依据上述材料办理手续后取得营业执照。2008年1-2月，上海地区出现强降雪和积雪天气。2月1日晚8时左右，涉案厂房倒塌，龙广公司机器设备被压。龙广公司在公证处对现场情况进行公证后从涉案厂房撤离，另觅场地生产。期间龙广公司发出解除租赁协议通知，雅融公司与龙广公司就退房事宜结算完毕。
因各方就龙广公司损失赔偿事宜未达成一致，龙广公司遂诉至法院，要求雅融公司赔偿其机器设备损失、经营损失等共计791099元，同时要求雅贞公司承担连带赔偿责任。雅融公司和雅贞公司则表示，涉案厂房并非质量不合格建筑，房屋倒塌系自然灾害所致，属不可抗力，不同意龙广公司的诉讼请求。
【审 理】
原审中，法院委托鉴定部门对房屋倒塌原因进行鉴定，但因现场已不存在，无法鉴定。法院委托评估机构对龙广公司财产损失进行评估，结论为机器设备损失447632元。经向税务部门调查，龙广公司2008年核定利润为349524元。龙广公司表示，其主张的经营损失为自2008年2月1日至4月1日。经向气象部门调查，2008年2月1日早上8时青浦区积雪深度为4厘米。
原审法院认为，关于涉案厂房倒塌原因，经查，房屋倒塌日青浦区积雪深度所产生的压力未超过房屋的最低设计承载能力，故房屋倒塌并非积雪所致。关于损失范围，对公证情况及评估报告予以采信，因现场由雅融公司、雅贞公司清理，龙广公司的财物残值亦应视为损失。龙广公司在房屋倒塌后需另寻场地搬迁后再生产，其主张两个月经营损失符合常理，参照税务部门的调查结论计算。关于责任承担，雅融公司就出租质量不合格的房屋应承担80%的赔偿责任，龙广公司对房屋质量负有审查义务、注意义务及采取合理措施减损的义务，应承担20%的责任。雅贞公司并非租赁协议当事人，无需承担连带赔偿责任。判决：雅融公司赔偿龙广公司财产损失356505元、经营损失46603元。
原审法院判决后，龙广公司、雅贞公司、雅融公司均提起上诉。
龙广公司上诉认为：雅贞公司作为涉案厂房的建造方，系厂房的所有权人(虽然厂房无产权证)，应就房屋倒塌与雅融公司承担连带赔偿责任。因租赁房屋时土地管理部门出具证明表示产权证在办理中，故己方已尽注意义务，并在房屋倒塌后积极采取措施减少损失，故不应承担20％的责任。请求改判雅贞公司与雅融公司连带赔偿其全额损失。
雅融公司、雅贞公司上诉认为：涉案厂房倒塌当日青浦区积雪深度超过10厘米，原审认定的4厘米与事实不符，强降雪天气应视为不可抗力。龙广公司对气象部门发布的强降雪警报未予注意，亦未及时清除屋顶积雪，导致房屋倒塌，应承担主要责任。请求改判对龙广公司的原审诉讼请求不予支持。
二审中，法院再次向气象部门调查，结论为：2008年2月1日青浦区积雪深度为4厘米，2008年2月2日青浦区积雪深度为18厘米，气象部门每日采集数据一次，时间均为早上8时。另鉴于涉案厂房已灭失，无法对其进行质量鉴定，法院就符合设计规范的房屋所能承载的积雪深度等专业问题，向有关建筑设计单位调查咨询，结论为：依照相关数据和计算公式，符合设计规范的房屋所能承载的积雪深度约为25.5厘米。当事人对上述调查内容均无异议。
二审中，经法院主持调解，各方最终达成调解协议：雅融公司分两次支付龙广公司350000元；龙广公司将其在涉案场地的其余受损机器设备搬离。该调解协议不久履行完毕。
【评 析】
一、强降雪天气能否视为不可抗力
《中华人民共和国合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。自然灾害是我国立法和司法实践中认同的典型的不可抗力现象，是指独立于人们意志以外发生的事件，是人类的预见力和防范力在合乎情理的条件下所不能及的，或至少是防止或避免不了的。
本案中的强降雪天气能否定义为自然灾害，进而适用不可抗力标准，关键在于认定其是否同时满足不能预见、不能克服、不能避免三个条件。关于能否预见，气象部门已就2008年1至2月上海地区的天气状况发布强降雪警报，并要求有关单位及个人做好安全防范措施，从普通人的认识能力和关注程度判断，其只要注意到上述预报，对天气状况完全可以预见，故本案中的强降雪不符合不可预见性的要求。关于能否克服和避免，则要进一步分析积雪深度能否导致符合设计规范的房屋倒塌。如结论肯定，则房屋倒塌系积雪所致；如结论否定，则房屋倒塌系建筑物本身质量不合格所致。原审中虽因现场已不存在而无法对涉案厂房作质量鉴定，但只要查明房屋倒塌时的实际积雪深度、以及符合设计规范的房屋所能承载的积雪深度，并对二者进行比较，仍可查明相关事实。
关于涉案厂房倒塌时(2008年2月1日晚上8时)的实际积雪深度，气象部门并无精确数据记载，一定程度上造成了取值困难。但依据2008年2月1日早上8时及2月2日早上8时的积雪数据，可推定2月1日至2日之间降雪量逐渐增大是常态现象，原审仅将2月1日早上8时的数据认定为房屋倒塌时的积雪深度，缺乏科学性。实际取值时，可先将18厘米的最大值假设为房屋倒塌时的实际积雪深度，如符合设计规范的房屋所能承载的积雪深度大于18厘米，亦能得出房屋质量不合格的结论。
关于符合设计规范的房屋所能承载的积雪深度，涉及较强专业性，二审中法院向多家建筑设计单位调查咨询，科学采集数据，反复进行演算，最终得出较为客观的结论。即：雪荷载(设计时符合质量规范的建筑屋顶所能承受积雪的重量值)＝积雪深度×积雪密度×重力加速度，江浙地区的雪密度取值为0.2t/m3，重力加速度取值为9.8m/sec2，上海地区50年一遇大雪的雪荷载通常取值为0.2kn/m2，通过计算，据此一项，建筑屋顶所能承载的积雪深度约为10.2厘米。但房屋设计时考虑的雪荷载至少按0.3kn/m2取值，且还要增加一定的安全度，加上这些因素并再做数据计算，建筑屋顶所能承载的积雪深度约为15.3厘米。另，设计屋顶承载时，还应考虑活荷载(设计时符合规范的建筑屋顶所能承受人或物的重量值)，不上人的屋面活荷载取值为0.5kn/m2，活荷载与雪荷载同时存在时，应取数值较大者计算，按上述活荷载取值，符合设计规范的建筑屋顶所能承载的积雪深度约为25.5厘米。
由此可见，涉案厂房倒塌时积雪深度并不能导致符合设计规范的房屋倒塌，故可推定厂房本身质量不合格。雅融公司、雅贞公司认为强降雪天气应作为不可抗力，理由不能成立。
需要指出的是，不能仅以涉案厂房系违法建筑而直接推定其质量不合格。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。违法建筑的存在和使用破坏了规划秩序，规避了政府监管，扰乱了国家行政秩序，应对其持否定性评价。但引入违法建筑概念的侧重点在于使其不能依法设立房屋所有权，不能进入市场进行处分收益，从而与合法建筑加以区分。但违法建筑与建筑物质量不合格非同一概念，建筑物质量是否合格仍应由建设行政主管部门的质量评定机构作出认定。此外，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，建设施工合同被确认无效后，建设工程经竣工验收合格，承包人仍请求参照合同约定支付工程款的，应予支持。该规定从侧面印证了建设工程合格的评判标准系能否通过验收，与建筑物性质并无关联。换言之，无论是质量合格的违法建筑，或是质量不合格的合法建筑，在现实生活中都有可能存在。
二、本案中不真正连带责任的认定
本案中，雅融公司作为出租人应向承租人承担涉案厂房的瑕疵担保责任，自无异议。而关于雅贞公司的责任认定，审理中曾存在如下四种意见：(1)雅贞公司不承担责任；(2)雅贞公司对雅融公司承担补充赔偿责任；(3)雅贞公司与雅融公司承担连带责任；(4)雅贞公司与雅融公司承担不真正连带责任。
本文赞同第四种意见，即雅贞公司与雅融公司应承担不真正连带责任。分析不真正连带责任须从不真正连带债务入手，不真正连带债务是指多数债务人就基于不同发生原因而产生同一内容的债务，各负全部给付之义务，并因债务人之一的给付而使其他债务人的责任消灭。其特征为：1、各债务人基于不同法律关系对债权人负有不同债务。2、各债务人只有各自单一目的，缺乏共同目的，数个债务发生给付内容的同一，纯属法律关系偶然发生巧合，产生一个结果。3、连带债务一般依法律规定产生，不真正连带债务则由法院根据请求权并存的情况酌定。在对外效力上，债权人对债务人中之一人或数人，可同时或先后请求全部或部分履行；债务人中之一人使债权人得到满足时，全体债务人的债务消灭。在对内效力上，若有应负终局赔偿责任之人，则已承担赔偿之人可依照让与请求权的规定，向应负终局赔偿责任之人求偿。如《中华人民共和国消费者权益保护法》第35条第2款规定，“……属于生产者责任的，销售者赔偿后，有权向生产者追偿。属于销售者责任的，生产者赔偿后，有权向销售者追偿。”若无终局责任人或难分终局责任人，亦可依据收益与风险相一致、权利与义务相一致等原则，由在债权债务关系中实际得益者承担终局责任。
就本案情形，第一，龙广公司虽就涉案厂房先后与雅贞公司及雅融公司签订租赁协议，但龙广公司与雅融公司的协议中明确雅贞公司与龙广公司的原协议作废，结合龙广公司此后向雅融公司付租、解约后雅融公司向龙广公司清退款项等行为，应认定租赁关系的出租人一方由雅贞公司变更为雅融公司。因雅融公司将质量不合格的房屋出租给龙广公司，其应就上述违约行为对龙广公司承担赔偿责任。第二，雅贞公司虽与龙广公司已不存在租赁关系，但作为房屋建造方，雅贞公司建造了质量不合格的违法建筑，导致该建筑物的实际使用人龙广公司受损，其亦应向龙广公司承担赔偿责任，该责任是一种特殊侵权责任。《中华人民共和国侵权责任法》第85条规定，建筑物等发生脱落、坠落造成他人损害，所有人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。该责任在归责原则上采取过错推定，即只要损害由房屋本身设计、建造缺陷所造成，首先推定所有人有过错，如所有人认为其无过错，负有举证责任，不能证明的，仍需承担法律责任。第三，鉴于雅融公司与雅贞公司均负有向龙广公司赔偿损失的责任，其责任内容同一，分别基于违约和侵权两个独立的互不相同的法律关系发生，且任何一方承担责任后，龙广公司的损失可得到填补，另一方对龙广公司的责任归于消灭。故雅贞公司与雅融公司承担的是不真正连带责任。
需要明确的是，不真正连带责任与连带责任并不相同。连带责任通常基于共同的原因而产生，如共同违约或侵权，责任人具有共同目的且主观上互相关联；另连带责任实行法定主义并存在明确的内部求偿权。本案中雅贞公司并非租赁法律关系主体，与雅融公司不存在共同的违约或侵权行为，且二者亦无主观上的关联。因此难以认定雅贞公司应与雅融公司承担法定的连带责任。此外，不真正连带责任与补充赔偿责任亦有区别。补充赔偿责任是指在第三人侵权导致损害结果发生的情况下，安全保障义务人有过错的，应在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的责任，其本质上是一种代人受过的替代(间接)责任。就发生原因而言，不真正连带责任是：如无乙的过错(违约)，甲不可能给权利人造成损害。补充赔偿责任则是：如无乙的过错(违约)，甲也可能造成损害。补充赔偿责任的主体之间往往存在法定或约定的义务，责任主体间有严格的清偿顺序，后责任人的责任范围依赖于前责任人的实际履行能力。分析本案，雅贞公司承担的并非是一种替代或间接的责任，不符合法律上补充赔偿责任所界定的情形。
至于龙广公司是否应分担部分损失，根据查明的事实，龙广公司承租涉案厂房时，土地管理部门出具的材料表明房屋产权证尚在办理中，龙广公司基于对上述材料的信赖承租房屋开展经营，应认定已尽到善意承租人的审查义务。房屋倒塌与不可抗力无关，若仍强调龙广公司对强降雪天气负有注意义务，系不合理地加重其责任。房屋倒塌后，龙广公司及时保存证据，另觅场地生产，努力减少损失，现其主张的损失范围并不包含因未采取适当措施导致的扩大损失。鉴于此，原审认定龙广公司对损失负有20％的责任有所不妥。
三、本案成功调解的几点思考
1.明确责任，寻找调解工作的突破点
本案是一起双方上诉的案件，当事人之间的对立情绪较为严重。笔者通过梳理案情的基本脉络，双方的主要争议焦点在于涉案厂房倒塌原因的认定和责任承担的界定。鉴于当事人对上述争议焦点存在强烈的意见分歧，如无法明确各自在纠纷中的责任，使其对裁判结果产生一定心理预期，开展调解工作只能是无本之木、无源之水。在确立了审理思路后，笔者在二审中依职权再次向气象部门查询房屋倒塌时间段内的雪量范围记录，并就符合建筑设计规范的房屋所能承受的积雪厚度进行调查，最终认定符合建筑设计规范的房屋能够承载2008年2月1日至2日积雪深度的最大值。上述证据材料经开示后，双方均无异议，当事人的心理状态随之发生变化。通过法官的信息传递和进一步沟通，雅融公司与雅贞公司首先表达了愿意协商的意向，龙广公司亦表示在赔偿金额上可以有所松动。经过判断，笔者感到双方的权利要求存在弹性处理的空间，调解工作的突破口就此打开。
2.优化方案，把握双方利益的平衡点
损失数额的认定是本案调解的一大难点，原审虽判决雅融公司赔偿龙广公司40余万元，但被告的偿付能力不容乐观，如至执行阶段，裁判主文确定的赔偿金额很可能无法兑现。即使二审改判雅贞公司承担不真正连带责任，亦可能影响实际给付效率。就龙广公司而言，尽快取得赔偿款投入生产是其首要需求；就雅贞公司、雅融公司而言，在裁判结果可能对其不利的情况下，其主要考虑如何尽量减少偿付金额。因此在设计调解方案时，笔者主要引导龙广公司从给付效率层面考虑利益得失，将当场给付纳入调解对价的决策范围，以时间换金钱，以让步换履行，从而在给付效率与给付金额之间实现初步平衡。
此外，二审查明，龙广公司有部分受损机器设备仍在涉案场地内，依照原审思路，上述物品归雅贞公司、雅融公司所有，龙广公司取得全额赔偿。但在沟通中发现，受损物品对雅贞公司、雅融公司而言并无价值，龙广公司若利用行业优势，修复或变卖上述物品，仍可取得一定价值。鉴于此，可对已有调解方案作进一步优化，即受损物品由龙广公司取回，同时使其在赔偿金额上作进一步减让。为此，笔者至涉案现场实地勘察，了解机器设备的受损状况，并结合市场行情为当事人估算价值。相对于法庭而言，现场调解更为随意，亦更具亲和力，进一步拉近了当事人之间、当事人和法官之间的心理距离，调解方案最终获得了各方的认同。
3．即时履行，实现调解效果的最大化
在出具调解方案时即引导当事人履行，既能提高当事人履行的自觉性和积极性，又能第一时间彻底化解双方的矛盾，省却今后的执行环节。根据本案情况，二审设定了调解协议分三步履行的方案：(1)雅融公司支付部分赔偿款；(2)龙广公司搬离受损机器设备；(3)雅融公司付清余款。当事人基于对法院的信任，均予以了高度配合，使得上述协议在最短时间内履行完毕。结案后，双方均表示满意，并对二审的工作表示感谢。龙广公司还寄来感谢信，信中写道：“我司深深感受到上海市第二中级人民法院在维护正义、兼顾公平的原则下，通过法官认真的办案态度、科学的办案思路、丰富的办案经验和超常的办案效率，达到了良好的社会效果。对此，我司向贵院表示衷心的感谢。”
【附 录】
不真正连带责任之分析及基于查明事实基础上的调解 --上海龙广机械有限公司与上海雅融仓储有限公司等房屋租赁合同纠纷上诉案 作者：韩峰，民二庭审判长助理
案号：上海市第二中级人民法院(2009)沪二中民二(民)终字第1773号
合议庭：韩峰(审判长、承办法官)、葛珉、张松
