目前的二手房交易中，比较流行的方式是“到手价”。采用“到手价”，卖家的意图非常明显，就是希望通过这种方式来转嫁各种税费，而对于买家来说，如果对这种报价方式不了解，难免会在不知不觉之间吃“哑巴亏”。那么，购买二手房应该如何注意避免“到手价”的风险呢？

        小王看好了一套70多平方米的二手房准备结婚用，房主的要价是90万元。这套房子无论从户型、地段、楼层还是价格方面，小王都觉得比较满意。二手房中介告诉小王，有好几个客户急着买，如果不交定金，可能就会错过机会。当时小王头脑一热就交了定金，并答应第二天签订合同。可是，当小王去签合同的时候，卖家告诉他，90万元是“到手价”，在买卖过程中产生的任何费用，卖家都不承担。二手房中介大致为小王算了一笔账，包括中介费、契税、营业税、个人所得税在内的各种税费，加起来还需要10万元左右。原本小王是按照90万元的价格准备的3成首付，但是现在一下子多出了这么多钱，小王一时有些不知所措。

        什么是“到手价”呢？

        在二手房交易的过程中，买卖双方均需要按照国家规定缴纳相关费用，买方需要缴纳的费用有印花税、契税、交易手续费、工本费等，若需要办理银行按揭，买方还需要交公证费、抵押登记代办费、评估费等。卖方需要缴纳的费用有印花税等，若不符合一定的条件，卖方还有可能要营业税、个人所得税等。“到手价”是针对卖方而言的，指不包括交易中产生的各项税费（有的也不包括中介费）的卖方实际拿到的价格。在“到手价”情况下，买方承担了本应由卖方支付的各项税费。

        也就是说，如果约定“到手价”，那么买方的购房成本=合同成交价+买方承担的各项税费+卖方承担的各项税费+买方承担的中介费+卖方承担的二手房中介费，相应的，卖方所得款项=到手价。如果约定“成交价”，那么，买方的购房成本=合同成交价+买方承担的各项税费+买方承担的二手房中介费。相应的，卖方所得款项=合同成交价—卖方承担的各项税费—卖方承担的中介费。

        目前在二手房市场交易中，采取“到手价”的方式占绝大多数。对卖方来说，确定“到手价”的好处显而易见：卖方可以对卖房后得到的实际款项一目了然。如果约定的是“成交价”，那卖方还要将成交价扣除各项税费等成本后，才能算出最终拿到多少钱。对于二手房买方来说，“到手价”却增加了不少的风险。业内人士介绍说，以“到手价”的方式交易，买方通常会产生以下一些风险：税收政策调整，二手房买方的购房成本增加；对退税约定不明；对税收计算错误，买方购房成本增加；买卖双方因“到手价”或“成交价”约定不清，产生纠纷；被二手房中介吃了差价等等。

        【“到手价”易生纠纷及对策】 

        一、税收政策调整风险。由于买方承担上下家的税费，因此税收政策调整对卖方的收入没有影响，但却会影响到买方的购房成本。一旦约定“到手价”，则意味着买方承担了税收调整的风险。 

        【对策】买方应当尽量缩短交易时间，尽早办理过户手续。同时，应当了解国家有关政策，对近期出台新的税收政策的可能性做出判断。 

        二、退税约定不明风险。根据现有政策，卖方在出售房产时可能要缴纳个人所得税，个人所得税在一定条件下可以退给卖方。约定“到手价”的话，卖方需要缴纳的个人所得税也由买方承担，但如果将来退给卖方，则意味着卖方取得的收入增加了，买方就有可能觉得不公平。 

        【对策】最好在合同中约定一旦将来个人所得税退给卖方，则卖方应当将所得税款全额或部分退还给买方；并且约定，在缴纳税款时纳税凭证应由买方保管，在符合退税条件时再交给卖方；并由卖方向买方先行支付退款。 

        三、“到手价”计算错误风险。买方对税收成本基本依赖于中介的计算。但是，由于税收政策频出，加上中介的业务水平参差不齐，所以中介计算出来的税款和税务机关实际收取的税款可能存在差距。甚至有少数中介故意将税款算低，以使买方尽快签约。此外，“到手价”完全由双方自由约定，没有法律规定对“到手价”做明确定义。实践中，有的约定“到手价”包括上家中介费，有的约定不包括。 

        【对策】买方对中介计算出来的税款一定不能偏听偏信，最好查阅一下相关规定，再到交易中心去了解一下，把计税的依据和计算的比例弄清楚，以免在过户缴税时与自己的预期不一致。为避免产生歧义，应当在合同中对“到手价”不包括哪些费用作明确的限定，并详细写明从“到手价”计算出“成交价”的计算公式。 

        四、约定不明易生风险。居间合同》约定的是“到手价”，《买卖合同》中约定的却是“成交价”，约定不清容易产生纠纷。 

        【对策】如果约定的是“到手价”200万元，一定要根据缴税比例倒算出“成交价”，因为《买卖合同》的示范文本中体现的价格是房屋售价，也就是成交价，如果不作特别约定，那一般就认为《买卖合同》中约定的价格就是成交价。 

        五、中介“食差”风险。卖方关心的是“到手价”，而买方关心的是购房的总支出。房产交易的各项税费都是根据中介的计算而得出，如遇不良中介，很有可能故意算错，多算税费，以牟取差价，欺骗买卖双方。 

        【对策】即使对中介算出应该缴纳的各项税费，也应当在缴税前进行核对，且千万不能将钱交给中介代缴；并要保留缴税凭据，以便事后复查。 

 

        【相关链接】

        一般二手房交易需缴纳的税费： 

        一、买房人应缴纳税费： 

        1、契税：房款的1.5%（面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下且首套房的缴纳1%）； 

        2、印花税：房款的0.05%； 

        3、交易费：3元/平方米； 

        4、测绘费：按各区具体规定； 

        5、权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。 

        二、卖房人应缴纳税费： 

        1、印花税：房款的0.05%； 

        2、交易费：3元/平方米； 

        3、个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）。