【案情简介】

帝王花园系某地一幢高级公寓，楼还没有盖好，开发商就在报纸上刊登广告，预售楼房。王某与售楼小姐联系之后，与腾飞房地产公司签订了购房合同。双方约定：腾飞房地产公司以387万元人民币的价格，将帝王花园中一套三室一厅的公寓预售， 面积为118平方米，楼层为8层，交房日期定为半年以后。10个月后，王某拿到了寓所的钥匙，对房屋质量和交房晚了四个月都有意见，但由于感到房价比别处便宜，也未向开发商提出任何异议。

王某认为既然预售的商品房已经交付给了自己，就持有关凭证到房地产管理局办理权属登记手续。这时，房地产管理局的有关同志告诉王某，经调查，帝王花园系某生产大队与腾飞房地产公司合作开发的项目，到目前为止，尚未办理土地使用权出让手续，土地使用人既没有支付土地出让金，也没有取得土地使用权证。因此，某甲仅凭与腾飞房地产开发公司所签的一纸合同，不能办理这套住房的权属登记手续。

王某找到腾飞房地产公司要求退房。腾飞房地产公司的销售人员告诉王某，买卖房屋的房款已用于帝王花园后期的建设，公司现不能退房；若王某要办权属登记，那王某自己需承担一笔费用。

王某未同意，起诉到人民法院，要求解除合同，赔偿损失。

王某的律师认为，根据我国法律的有关规定，城市房屋产权的取得、转移、变更或他项权利的设定，应当依法登记。凡未登记的，房屋产权或他项权利的取得、转移、变更均无效。王某所购买的房子，由于办不了手续，事实上只能使用，不能处分。

【法律分析】

国家有关房地产管理法律、法规的规定，只有依法取得的国有土地使用权，才可以作价入股、合资、合作开发经营房地产。而城市规划区内集体所有的土地，只有经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权才可有偿出让。所以，想利用这类土地开发房地产的开发商，只有先依照国家有关规定，把集体土地转为国有土地，所建造成的房屋才能合法进入商品流通领域。某些地方组织以集体土地使用权投资房地产开发，不按国家规定办理相关手续，实质是逃避交纳土地出让金的行为，将原本国家的财产攫取到了小集体的口袋里。

在商品房预售中，买卖合同签订后，合同自然有效成立，无疑也就具有了法律上的约束力，这时候，即使没有交付房屋，违反合同的约定给对方造成损失的，也应承担相应的民事责任。但是， 由于房地产买卖是要式法律行为，在我国司法实践中，事实上是把登记作为不动产买卖合同生效的实质要件来对待的。在案件审理过程中，如果双方当事人意思表示真实，不动产的转让合同又符合法律规定的其他条件的，只要在一审诉讼期间补充办理了审批及登记手续的，可以认定合同生效。

由此不难看出，在集体土地上盖商品房屋，由于存在只有宅基地转让为国有才能取得产权、合法转让的问题，所以购房者在购买商品房时，一定要慎之又慎，购买前需要求开发商提供完备的各种有效证件，才可以放心购买。如果购房者陷入王某这种处境， 虽可以向法院提起诉讼，但由于这类合作开发的房地产项目，最后有可能会形成开发商既无钱退房，又无钱交纳土地出让金的局面，最终受损的还是购房者的合法权益。摘自《土地与房产管理法案例解析》