随着国际金融危机对我国商品房交易的影响，更多的待购房者选择持币观望的趋势增加。这种趋势直接决定了相当数量的消费者租房意愿的增加①。而随着租房人数的上涨，在房屋租赁过程中遭遇拆迁所引发的问题也随之增多。本文将对承租人在拆迁中权益受损的原因展开分析，并给出对策。

1，承租人在拆迁关系中法律地位模糊

1，1原因分析

现行《城市房屋拆迁管理条例》(2001年11月l日施行)第四条第三款规定，“本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”而已废止的原条例(1991年施行)第三条第二款，“本条例所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)和被拆除房屋及其附属物的使用人。”据此，现行《条例》所指的被拆迁人仅指房屋所有人，不包括使用人(即承租人)。

既然承租人不是被拆迁人，那么，在拆迁关系中，承租人究竟处于怎样的法律地位?从现行《条例》第十三条第二款、第十五条至第十七条的规定可知，房屋承租人有权与拆迁人订立拆迁补偿安置协议。且当承租人未按期搬迁的，还可能成为拆迁人提起诉讼(或申请仲裁)的被告(或被申请人)一方当事人。既然承租人能够成为拆迁人的被告，那么，当承租人不能与房屋所有人或拆迁人就拆迁补偿安置的事宜达成一致意见以及在拆迁及补偿安置的过程中遭受侵害时，承租人就应当有权以自己的名义申请行政裁决、提起诉讼(或者申请仲裁)。因此，承租人在拆迁法律关系中是有别于被拆迁人的独立的当事人。但是，《条例》的第二十七条是最能体现对原《条例》进行修改的意图，即“明确了被拆迁人为房屋的所有人，重点对房屋所有人进行补偿，兼顾对使用人的安置。正是立法出于这样的考虑，就使得在拆迁关系中，承租人的地位是从属于房屋所有人的，其相应权利的行使也要依赖于房屋所有人。正是由于承租人在拆迁法律关系中地位的模糊，使得侵害承租人合法权益的现象十分普遍。

1，2建议及对策

1，2，1在立法中确定承租人独立的法律地位，明确其享有的权利以及权利救济的途径。并且，在司法实践和具体行政行为的过程中加以落实：

1，2，2规定房屋所有人或者拆迁人有及时告知承租人有关拆迁事项和进度，并且负有协助承租人行使相关权利的义务。

1，2_3作为承租人除了在与房屋所有人订立的租赁合同中详尽彼此的权利义务，尤其对可能涉及的拆迁安置补偿等事项作出约定外，承租人还应当积极参与到拆迁人与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议的过程，积极主张自身的合法权益；

1，2，4当自身权益遭到损害时，承租人应当保存好相关证据，并积极地行使诉权。

2，承租人的身份被否认

2，1原因分析

在租赁房屋的拆迁关系中，由于承租人不是房屋的所有权人，因此，要成为拆迁补偿安置的当事人，其房屋合法使用人(即承租人)的身份必须得到确认。

根据《条例》第_哪十七条规定，对租赁房屋的拆迁，如果被拆迁人与房屋承租人能够解除租赁关系的，由拆迁人对被拆迁人给予补偿。这里的补偿可以是货币的，也可以是实物的(产权调换)，由被拆迁人选择。但是，如果被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系不能达成协议的，则只能由拆迁人对被拆迁人实行产权调换的补偿方式，安置房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立

房屋租赁合同。这实质就是剥夺了被拆迁人选择货币补偿的机会。因此，房屋所有人为避免这种情况的发生，最直接的方法就是否定租赁法律关系的存在，即否认承租人的身份。而房屋承租人确认其身份最直接的证据就是房屋租赁合同以及经政府房地产管理部门登记备案后领取的《房屋租赁证》。@尤其是后者，在某种程度上，完成对租赁行为的登记备案手续就相当于赋予了承租人用益物权人的地位，使得其租赁行为具有了绝对性和排他性的效力。但在实践中，由于当事人不愿意承担登记备案所产 的税费，大多未对其租赁合同进行

登记备案。虽然，是否履行登记备案手续并不是房屋租赁法律关系生效的必备要件，但当发生利益冲突时，一旦出租人否认与其存在租赁法律关系，承租人就需要承担较重的举证责任。

2，2建议及对策

2，2，1对政府而言，首先，应当做好相应的宣传工作，使得广大承租人知道租房登记备案手续对维护其合法权益的积极作用。其次，应当免除对房屋租赁登记备案程序征收的手续费。既然登记备案制度实质是房地产行政管理部门加强对房屋租赁市场的一种行政管理手段与方式，由此产生的成本就不应当由当事人来承担，也不应当成为政府财政收入的渠道。第三，减免对房屋租赁征税。目前，对于房屋

租赁行为开征的税种主要有营业税、城市维护建设税、房产税和教育费附加以及所得税。总的税款大概占到房屋租赁价款的20％-30％。尽管在个人所得税方面，自2001年1月1日起，对个人按市场价格租的居民住房取得的所得，暂减按10％的税率征收个人所得税。但这只是针对个人出租居民住房，对于其他财产(包括出租商业用房)都仍然是按20％的税率计征。

2，2，2作为房屋租赁的承租人要维护自身合法权益，防止身份被否认最强有力的措施就是办理房屋租赁的登记备案手续，领取由政府房颁发的《房屋租赁证》。即便没有办理房屋租赁的登记备案，当事人之间也应当签订书面的房屋租赁合同，并且，最好通过第三方——合法、专业的中介机构来订立。在合同中，应尽量明确各方的权利义务，尽可能考虑到将来可能发生风险。如果当事人既没有办理房屋租赁的登记备案手续

也没有签订书面的合同，承租人则一定要注意保留能够证明其租赁关系的证据，包括周围邻居的证人证言、支付租金的凭据等。

3，房屋所有人运用不可抗力条款免责

3，1不可抗力的定义及范围

根据《民法通则》第一百五十三条，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在当事人之间存在合法有效的合同关系时，若一方不履行合同义务，势必给对方造成损失。在判定当事人是否应当对损失承担责任以及如何承担责任时，首先应解决的问题就是判断当事人是否存在违约。对于房屋租赁合同而言， 当租赁的房屋遭遇拆迁，必然导致房屋所有人不能履行提供租赁房屋的义务。此时，房屋所有人为了免除自己的责任，通常会援引“不可抗力”条款。

关于不可抗力的范围，国际上并无统一的界定。根据国际贸易惯例和司法实践，不可抗力的范围主要有两类：一类是由自然原因引起的自然现象，如地震、海啸、大雪等：另一类是由社会原因引起的社会现象，如战争、暴乱、罢工等。虽然，根据《民法通则》第一百零七条的规定，不可抗力属于法定的免责事由。但是，由于对不可抗力的范围尚无统一界定，为避免无会减少纠纷，当事人最好在合同中罗列出不可抗力的种类。

3，2拆迁是否属于不可抗力

如果当事人在合同中事先约定了拆迁属于不可抗力，那么，房屋所有人就可直接援引该条款免责。当然，实践中，绝大多数当事人都没有在事先做出类似的约定，那么，此时拆迁由是否属于不可抗力呢?通说认为，如果拆迁是政府基于“公共利益的需要”而实施的，可以认定为不可抗力；反之，如果是一般的商事主体基于非公共利益的需要而实施的拆迁，则不能认定为不可抗力。不过，在我国目前乃至今后很长一段时期，处于政府导控下的土地流通市场，通常都是由政府主导的出于“公共利益”的拆迁，因此，司法实践中，一般都将政府拆迁认定为不可抗力。

当然，对房屋所有人而言，即便是政府基于公共利益的需要而实施的拆迁也不当然构成不可抗力的免责理由。因为，通常政府在进行征地并实施拆迁之前，会经过一定的论证。并且，在作出征地决议之后，也有征地公告发布的期间，在此期间，拆迁人会就拆迁补偿安置的事项同被拆迁人进行协商，因此，这个期间一般不会太短。如果房屋的所有人事先知道房屋将被拆迁的事实，但在与承租人缔结房屋租赁合同时没有履行如实告知义务，在这种情况下，房屋所有人就无权将拆迁作为不可抗力来免责。 

3，3建议及对策

首先，在立法中应完善不可抗力的种类。或者提供一个可兹参考的范围。第二，作为政府应审慎参与拆迁，并且严格将公共利益和商业利益划分开。第三，由于承租人数较少且分散，故维权较难。因此，在在缔结合同时，应避免出租人故意隐瞒已知的拆迁事由，并在合同中详尽彼此的权利义务。特别是在得知房屋可能被拆迁的情况下，在合同中约定房屋所有人至少保证承租人多长时间的正常使用，如果不行，将承担赔偿责任等。

结束语

对租赁房屋进行拆迁是拆迁中比较复杂的问题，也是当前法律纠纷比较突出的领域。除了需要当事人增强自身的法律素质外，还需要从制度加以完善，并在实践中予以落实。从而维护各方的合法权益，推动拆迁工作的顺利进行，为构建和谐社会而努力

张 晶(西南交通大学经济管理学院

参考文献：

【1】王利明，物权法研究，中国人民大学出版社，2002年版

【2】最新房屋拆迁法律政策全书，中国法制出版社，2008年12出版

【3】王利明，民法(第4版)，中国人民大学出版社，2008年版

[4】冯玉军，权力、权利和利益的博弈——我国当前城市房屋拆迁问题的法律与经济分析，中国法学，2007年第4期