案例一

上家户口不肯迁出动迁时能否享权利

    叙述情况：我来自深圳，想购置的是徐汇区一处49.48平方米的房子，房产证是上家一人名字，但他不是上海籍人士。

    另外，这套房子内还空挂着两个户口——他们是房东的亲戚。而两个空挂户口者又不愿意把户口迁出，而是等待该房子动迁时的分配享受，因为该房子是经过法院判决给现在的产权人的。

    中介让我自己去把有关该房的情况了解清楚，然后决定是否购买。现在我想知道，该房是否可以购买？购买后会有那些法律后果？另外，假如买下该房子，那么，这两个空挂户口将来是否会影响到我的动迁利益，即两个空挂户口者是否也享受动迁政策的利益？

    律师分析：购房者可以到房地产交易中心查询该房屋的性质，同时委托律师到该房屋所属派出所查询该房屋内户口情况。如果该房屋属于商品房性质的产权房，则该房屋完全可以购买，且该房屋一旦遇到动拆迁，能够享受权益的只能是房屋产权人，原空挂的两户口者不应享有任何权益。

    但是，如果该房屋属于售后产权房，即原先是公房，然后由产权人出资购买的，则将户口落在该房屋的人很有可能属于原“同住人”，则购买该房屋就存在相当大的风险。比如因原同住人主张产权而导致买卖无效；因原同住人拒绝迁出而导致房屋不能交付使用；因发生动拆迁时这些户口被认定为 “应安置人口”而对产权人权益产生影响等等，故应重视！

案例二

动迁时住房、货币安置视情况而定

    叙述情况：我住的是中心城区的老工房，该房子原先的承租人是公公。公公去世后，我丈夫成了承租人。现在11.21平方米的房子里有三代4人户口，分别是婆婆、我的一家三口。遇动迁了，我非常想知道：我们家能否分到两套房？即婆婆的一室一厅，我家的二室一厅。

    律师分析： 2001年实施的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》明确拆迁补偿安置以被拆除房屋建筑面积作为拆迁安置补偿的依据，俗称 “数砖头代替数人头”，但是该法第三十九条同时规定，为了每户被拆迁居民应安置面积的最低标准和位于五、六类地段的被拆除房屋增加安置面积的标准，即所谓 “托底保障”。

    就本案而言，承租人如果选择面积标准房屋调换，则应安置面积以被拆除房屋的建筑面积为依据，按照该法三十九条第二款规定的百分率增加安置面积。 4人户的托底保障面积为72平方米 （被拆迁房屋位于五类地段）和86平方米 （被拆迁房屋位于六类地段）。如果安置房屋的建筑面积超过应安置面积的部分，承租人应当按照安置房屋的房地产市场价支付房价款。

    最终，丁阿姨到底该如何获得拆迁安置，仍应该以该动拆迁基地的具体操作口径为准。

案例三

外甥女户口落在舅舅家动迁时应该怎么算

    叙述情况：我住的家是中心城区老工房，我是承租人，建筑面积16平方米，家中有6个户口，分别是我的一家三口，以及一位兄弟和姐姐的两个女儿的户口。

    数十年前，为了外甥女读书方便，我同意她们的户口从郊区迁到了中心城区。以后外甥女学业完成了，但她们的户口一直没有迁出。现在要动迁了，我想了解的是：两个外甥女是否能享受动迁安置？如能享受，我是否能在两个外甥女的份额中得到数十年来照看她们户口的回报？

    律师分析：根据 《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》，关于应安置人口的认定有三个标准，其标准一为 “截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房 （或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且居住在被拆迁房屋的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。”因此，从法律角度说，外甥女能否享受动迁权益取决于其是否享受过福利分房及是否居住在被拆迁房屋内。

    但是，从目前动拆迁操作政策层面看，一般情况下只要在该房屋内有户口且未享受过福利分房的，均会认定为应安置人口，在计算该户托底保障面积时将按照增加人数进行确定，进而可以享受该托底保障部分获得的动迁待遇。

    至于因该人口多获得的权益如何分配，如果户口迁入时有约定的应当尊重该约定；没有约定的，原则上因归属于外甥女，但从公平和情理角度讲，外甥女应该对承租人进行适当的补贴。

案例四

未出生宝宝应算安置人已享福利分房者不再受益

    叙述情况：我虽然居住在上海中心城区外滩源，但家中至今仍使用煤球炉，无卫生设施。10.5平方米的老式里弄房里,有4人户口：父母亲和我夫妻两人。

    父母亲另外住在单位分配的五十平方米不到的老工房里。该房在上世纪90年代初，参加了房改，父亲购买了，该房成了售后公房。

    现在我想了解的是，我居住的房子马上将动迁了，爱人身怀的宝宝是否能享受动迁的利益？另外，父母亲的户口在此，是否也能享受动迁的利益？

    律师分析：上海的动拆迁原则上仍按照被拆迁房屋面积进行补偿，在计算该户托底保障面积时才涉及到应安置人口的认定问题。因胎儿尚未出生，现有法律并未明确其是否应纳入应安置人口范围，但现行各动迁基地在实际操作中会将胎儿作为安置人口进行考虑。因动拆迁毕竟属于民事行为，拆迁人与被拆迁人之间自愿达成一致，与法并不相悖。

    至于朱先生父母，因已经享受过福利分房，不属于同住人或应安置人口，原则上一般不应再享受动拆迁利益。

案例五

未享福利分房者动迁均应享安置

    叙述情况：我家遇中心城区市政工程动迁。 50平方米的老工房里有7个户口，我和女儿，我爱人的哥哥、兄弟一家两口，以及姐姐和妹妹——而他们先后都曾经在各自单位享受过分房待遇。

    我已在此住了10余年，公婆去世后，爱人的哥哥成了该房的承租人，以后他们一家也迁出了该房。但他一直把该房的户口簿藏起来，不让我女婿和外孙的户口报进来；也不让自己的兄弟、我爱人 （原插队知青）的户口报进来。

    现在我想知道：实际居住在该房的我和女儿该如何维护自己的权益。

    律师分析：在公房动拆迁过程中有一条基本原则，即已经享受过福利分房的人不应再次享受动迁安置权益。就本案而言，杜女士及其女儿如未享受过福利分房，则属于应安置人口。与此同时，杜女士丈夫、女婿及外孙也可以根据 《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》中 “应安置人口的认定标准三”进行认定，即房屋拆迁许可证核发之日，不具有拆迁范围内的本市常住户口，在本市无其他住房 （或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且符合下列特殊情形之一的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口：（一）有本市常住户口的未成年人，且其父母属于拆迁范围内的应安置人口； （二）户口从被拆迁房屋内迁出，且拆迁时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人员、就学等人员 （不包括已在外地结婚的）； （三）因应征入伍而注销户口的人员； （四）因服刑或者被劳动教养而注销户口的人员； （五）户口不在本市的人员，因结婚实际居住在被拆迁房屋内至房屋拆迁许可证核发之日满两年，且其配偶属于拆迁范围内的应安置人口； （六）市政府规定的其他情形。

稿件来源：房地产时报