人大报告：房价有望环比直降20%　调控可能将取消

　　随着统计局发布的10月70个大中城市住宅销售价格变动数据，业内分析人士纷纷表示，房价“拐点”初步确立。

　　而近期由中国人民大学经济研究所发布的《中国宏观经济分析与预测报告》显然更为激进：报告预测，要使明年经济增速不跌破9%，地方财政和宏观经济就都难以忍受房价出现回落20%的情形。更进一步的，最早在明年二季度，将会出现地方政府“暗度陈仓”、弱化调控的可能；而到了三季度，中央政府则会开始放松限贷政策、进而限购令将逐步松动。

　　难道，努力挥动了一年半的调控之手，真的会在售楼处被砸的混乱下、开发商“叫苦连天”的反对中，在房价显示出回调之后，悄然结束？

　　“激进”预测房价环比直落20%

　　“所谓房价回落20%”，11月21日，人大经济学院副院长刘元春接受《证券日报》记者采访时表示，“是指在住宅现价的基础上的环比直降。”

　　事实上，截至10月份，房价的“拐点”才得以初步确立。期间房价的真实起落情况，可以从一位开发商的口述中窥得端倪：“今年年初我们的一个项目价格上调了6%－8%，随着下半年销售的不力，我们把项目的价格又下调了10%－12%，因此整体看来我们的项目让利的幅度是有限的。”

　　也即，这种先提价再下调价格，不过是一种营销手段罢了。采访中，刘元春也指出，目前在各地出现房价动辄下调20%－30%的消息，不过是个别楼盘的情况而已。房价的全面性回落，并未正式展开。

　　之前，统计局数据显示，10月份70个大中城市中，仅有温州和宁波两个城市的新建住宅价格指数，与去年同期相比，有所回落－－或者亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存一语中的：“环比下降就敢说实质性降价？”而截至3季度，包括保利、碧桂园在内的多家上市房企公布的销售数据显示，其销售均价依然在同比上涨。只不过，在楼市调控下涨幅相对较小而已。

　　综上所述，人大报告中所指房价环比直降20%，是指从房价“拐点”初步确立之后的房价回落幅度。

　　实际上，“房价全面回调20%的降幅，是一个很大的数据”，刘元春认为，报告中预测房价回落不会超过20%的结论，是“比较激进的”。

　　明年三季度政策会松动

　　人大报告从开发商资金链、宏观经济相对平稳运行的需求以及9%经济增长的社会约束线三个方面，预测宏观经济可承受的房地产价格回落在20%左右。

　　据称，今年12月起，开发商将进入还款高峰，应付款累计增速将超过30%。考虑到销售下滑、开发商融资渠道受限的前提下，预计到明年一季度，房企筹资金额将会出现负增长。与此同时，人大报告中表示，地方政府对于房价下跌的承受能力可能会低于银监会的估测。而明年GDP增速不跌破9%，宏观经济可承受的房地产价格回落幅度在20%左右。

　　值得一提的是，人大经济研究所预测明年GDP增速为9.2%。有分析人士指出，“这一预测值普遍高于其他机构的预期。”

　　“最早明年二季度开始，地方政府或许就会率先‘暗度陈仓’、弱化调控”，刘元春对《证券日报》记者表示，而后三季度中央政府则会开始放松限贷，进而逐步放松限购令。

　　房价不会反弹？

　　市场上最担忧的是，调控政策一旦放松，那么会出现房价大幅反弹的情形。就此种担忧，刘元春表示，此轮楼市的调整，是一个在政策主导下的行为。因此，未来房价的走势会是一个“可控的过程”。除此之外，刘元春认为，随着这些短期性的调控手段的撤出，房产税这一类的长期性政策手段或将正式登台。

　　就相关事项，《证券日报》记者采访了华创证券分析师杨现领。在其看来，明年宏观经济将会呈现出触底反弹的状态，而人大作出的GDP9.2%增长的预期，是相对乐观了。尤其是信贷政策，在他看来并不会走向扩张，而是持续稳健。

　　这一观点和中国社科院工业研究所所长曹建海的观点不谋而合。曹建海亦认为，如果开发贷不放松的话，那么房企依旧会珍惜现金流，因此不会出现因惜售而减少供给的情形。

　　一个值得注意的问题在于，上半年多家房企项目竣工有限。包括万科、中海外、绿城等多家龙头房企的竣工面积都远远小于其年初的计划量。而申银万国研报中更进一步指出，房企开工和投资在明年二季度将达到底部。那么，明年房价会不会因为投资开发不足，而导致供给稀缺、进而推升房价反弹的情形？

　　就此，杨现领表示，房价大幅反弹不太可能出现。一方面，今年高企的商品房库存量，大约需要15个月的时间才能消化，这就为明年的住宅供给提供了有力的保障；除此之外，政府将会加大保障房的竣工力度，进而一部分保障房入市会增加普通住宅的供给。

而人大经济学副院长刘元春在采访的最后表示，一旦房价下调20%，相当一部分房地产开发商将会在这一场调控中“元气大伤”。

  

万科地产带头降价 “冬季”图谋可持续增长

　　3年之后 万科续演“带头大哥”

　　11月17日，据本报记者了解，万科在上海的两个即将开盘的项目将调低售价，降幅可能超过20%。在北京，即将推出的金隅万科城新房源降价幅度可能在3000元/平方米左右。在深圳，不同项目也推出了不同程度的优惠措施。 

　　而就在万科项目普降的当下，万科企业股份有限公司（万科A（000002），000002.SZ）总裁郁亮在近日的一次媒体见面会上表示，万科将启动冬天模式，他还表示，“房地产行业的下半场开始了”、“房价回到合理水平是大势所趋”。 

　　不仅是万科，龙湖、中海、绿地等房企近期也传出了降价消息。在万科等大型房企的带领下，一场降价风潮即将上演。 

　　“与2008年那次降价相同的是，万科在顺应形势变化，采取现金为王的策略。但不同的是，现在的万科已不是从前的万科，其更需要抓住逆势中的机会，实现稳定与高速的增长。”有分析人士说。 

　　这只是开始？ 

　　据外界11月16日报道，将在本周末开盘的上海万科尚源二期和清林径项目传出降价消息，而且降价的幅度超过20%。 

　　本报通过当地中介公司了解到，万科尚源新开盘的价格可能在1.3万元~1.4万元/平方米之间，较此前1.65万元/平方米的均价有近20%的折让。而万科在上海的另一个开盘项目清林径也传出降价消息。 

　　据了解，万科尚源与清林径两项目的楼面地价分别为5281元/平方米和6000元/平方米。据业内人士估算，如果加上3500元的建安成本，1000元的精装修成本，以及税费1500元和财务成本1000元，上述项目总成本大概在1.2万元~1.3万元/平方米。也就是说，该两个项目的售价已经接近甚至低于开发商的建设成本。 

　　在给记者回复的邮件中，上海万科表示：未来，万科仍将积极主动顺应市场变化趋势，尊重市场实际情况合理定价，按照购房者愿意接受的价格售出万科的产品。 

　　不仅在上海，本报获悉，万科北京公司旗下的金隅万科城项目即将推出三期新房源，均价14000元/平方米，比之上期房源低了3000元/平方米。 

　　与此同时，万科深圳公司旗下的金域缇香项目也将推出均价万元左右的精装修房源，比此前开盘价优惠约1000元左右。此外，深圳万科公园里、惠州万科城、东莞紫台等项目也推出不同幅度的优惠措施。 

　　为应对接下来可能会出现的更为不利的楼市走势，万科在现阶段对部分楼盘采取降价措施也在情理之中。但人们关心的是，这是不是万科全国项目普降的风向标。 

　　“每个城市的情况都不一样，但我们已经调低了新项目售价的预期。”北京万科营销总监肖劲说。 

　　而中房信分析师薛建雄对记者表示，除了上海的高端项目万科五玠坊之外，万科在上海新开的楼盘降价的可能性很大。 参考资料来源： 证券日报