房产新政下购房常见问题解答-上海房地产律师-上海房产律师-上海律师咨询网

最近一段时间，房产新政频出，对于老百姓来说，政策中还有很多条款无法弄明白。搜房网就新政下购房常见问题整理如下：

1.问：新政里的房屋面积指的是实用面积还是建筑面积？

答：新政中涉及到的房屋面积是“建筑面积”，政策如下：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则确定。

2.问：新政只有说90平米以上的，那以下的贷款是什么标准？ 

答：90平米以上，首付3成。90方以下的各银行略有差异，最低2成，利率也不一样，8.5折是比较保险的说法。具体细节最好咨询贷款银行。 

3.问：“同一家庭”如何界定？ 

答：“同一家庭”是指一对夫妻及其未 成年子女。对于改善性需求，新政并没有完全禁止。如果孩子已经成年将就业结婚，孩子可以先分户出去， 就不再属于同一家庭。孩子和父母都能各自再购买一套商品住房。

4.问：新政是否拉小了投资商业和投资住宅的差距？ 

答：是。新政出台后，普通住宅二套房利率提升为50%与商业地产的首付比例相同。 

5.问：口头合同算不算有效合同? 

答：房屋买卖应当签订书面买卖合同， 合同约定对双方均有约束力，法律不认可口头约定。政策变化也不能成为不购房理由。至于10%的违约金，根据合同法规定，定金与违约金只能选择一个，若你放弃定金就可以不承担违约金。 

6. 问：商业型物业是否也在二套、三套房贷的界定之内？ 

答：不在。新政公布的二套、三套房贷仅 限于普通住宅。 

7.问：如果已经将自己所有的房屋卖掉，是否可以算首套房？ 

答：如果已将自己的房屋卖出，那么该家庭名下没有房产登记，再购房将属于首套房。

8.问：政策算不可抗力吗？ 

答“不可抗力”是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。政策一般不会被认定为不可抗力，但部分案件可以适用情势变更原则。

9. 问：“认房又认贷”具体指什么？ 

答：第一种情形：对于借款人首次申请利用贷款购买住房，如果在拟购房所在地房屋登记系统当中，包括预售合同的登记备案系统当中，其家庭已登记有一套或者以上住房的，他再贷款购买的住房一定是第二套或者以上住房。第二种情形：借款人已经利用贷款购买过一套或者以上的住房，又申请贷款来买住房，也认定是第二套及以上住房。第三种情形：银行通过查询征信记录、居访等访问形式的调查，确信借款人的家庭已经有了一套或者以上住房的，再贷款也按照第二套或者以上来执行。

10.问：购买政策性住房后是否还可以再购一套房吗？ 

答：廉租房和经适房都是保障性住房。租赁廉租房的人群都是低保户，如果有能力购买新房的，按规定须退出廉租范畴。因此，一旦查出廉租户购买商品房的情况，一定会按规定要求其退出。

11.问：新政中对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。如果计划购买首套自住房，但套型建筑面积在90平方米以下，是否能享受到首付两成，以及利率等优惠政策？ 

答：目前对于信贷政策的具体实施细则，银行方面还没有出台。但应该还是会支持自住性购房的需求，90平米以下的首套房应该还将执行优惠的贷款政策。

12.问：新政下有利于商铺投资的利好有哪些？ 

答：其一，房产新政后，住宅的投资功能弱化，商铺的投资功能则相对增强。其二，由于二手房转手不满5年需征收高额营业税，商铺的流通性比住宅更大。其三，今年的通货膨胀预期，商铺作为不动产保值的性能更加突显