2010年4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定，实行严格的差别化住房信贷政策：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；可对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

    上述贷款新政出台后，楼市迅速降温，各地成交量也直线下滑。但对已经签订《房地产买卖合同》的买受人而言，却面临着付款违约的风险：首付提高、利息增加、贷不出款，是卡在合同履行过程中三个最根本的问题。而房价走低，也使卖方对解除合同产生心理抵触。最近本律师就接到诸多买受人的法律咨询，询问解决之法。

    那么，最为买方而言，一旦出现上述贷款问题，如何才能维护自身的合法权益？是否可以直接解除合同而无需承担违约责任呢？

一、居间或买卖合同对贷款办不下来如何处理没有约定的情况下：买方可以要求适用情势变更原则

    本律师认为双方如已签订居间协议或买卖合同并确定了贷款成数，因贷款政策变化对买方履约确实有重大影响，买方可主张按“情势变更原则”处理，即要求变更或者解除合同，且无须承担违约赔偿责任。

2009年最高院出台的《合同法司法解释（二）》26条，确立了情势变更原则，该条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。

由此可见，适用情势变更原则要符合以下三个条件：

1、 从时间上看，必须是在合同成立以后发生的当事人在订立合同时无法预见的重大变化。

如果在国十条出台后再签订合同则属于在订立合同时可以预见，不能适用此条。而且，必须是“重大变化”，如贷款变化虽对买方有一定的影响，但根据买方的履约能力，其影响并不算很大，也不能适用此条。

2、 从性质上看，不属于不可抗力或者商业风险

    不可抗力是指不能预见、不能克服、不能避免的客观情况，一般指自然灾害。而商业风险是指商业活动本身所存在的风险，比如购房后房价下跌。贷款政策变化并造成买方履约的重大障碍，显然不属于不可抗力，也不属于商业风险。

3、 从结果上看，如果继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的

   贷款政策变化后，买方的履约能力受到严重影响，已在客观上不能继续履行合同，在这种情况下，如果卖方坚决要求继续履行的话，对买方会明显不公平，同时也会在事实上不能实现双方的合同目的。

   从这些标准去衡量，国十条的部分内容，比如，国十条规定对购买第二套房产至少要首付50%，而购买第三套可能会停止放贷，以及暂停对不符合条件的外地人发放购房贷款，笔者认为，如果买方能举证证明这些新规定确实对其继续履约能力产生重大影响并导致对其明显不公平，则可主张适用情势变更原则。

    而国十条的其它内容，如购买第一套房首付不低于30%，第二套房利率不低于基准利率1.1倍，这些规定一般对买方继续履行合同产生重大影响，或者影响有限，或者仅增加买方成本，因此不能主张适用情势变更原则。

还应当注意，居间协议或者买卖合同中应当对贷款不成如何付款没有做出具体的约定，如合同中约定“如果买方贷款未获银行审批或者未获银行足额审批，则买方应当在过户交易时用现金补足”，这样，贷款未获批在双方订立合同时成为可以预见到的重大变化，就不能适用情势变更原则了。

二、居间或买卖合同对贷款贷不下来，约定由买方补足差价的情况下：买方可以要求降低违约金

   适用“情势变更原则”有一个前提，即合同中对贷款未获批或未足额获批没有约定处理方式，如果合同中已约定贷款未获批或未足额获批时应当“由买方用现金补足”，那就不能适用这个原则了，因为这个原则的条件之一是订立合同时没有预见到将来发生的重大变化，既然合同中已约定贷款发生障碍时要买方用现金补足，这就属于已预见到的情况，因而不能适用情势变更原则。

同时《合同法》规定 “合同有约定的，按照合同约定处理”也是一大原则性规定，即合同中若约定，因政府或者银行政策发生变化，导致贷款审批或者比率发生变化的，买方必须补差价的，则必须按照合同约定处理，不得以新政为名要求解除。虽然大部分买受人在签订合同时，并没有关注这一条款，但恰恰是这一条款，制约了贷款新政下，买受人解除合同的权利。因此，一旦买卖双方不能协商一致而导致走上诉讼途径，将给买受人造成不小的被动。因此本律师建议：

 在这种情况下，买方可以要求法院酌情降低违约金。

合同法司法解释二第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”

可见违约金不是约定得越高越好，违约金再好，如果守约方因违约行为造成的损失很少或没有损失，违约方即使赔偿也会是有限的。

    在本律师以往代理买方办理的因贷款原因造成合同不能继续履行的案件中，所有的法院都采纳了买方要求酌情降低违约金的请求，而将判决的违约金降至5%甚至更低的违约金，法院在评判买方的赔偿时，就要综合考虑守约方的损失（比如房价涨跌情况）、合同的履约情况（比如双方或一方的义务是基本履行完毕还是刚开始履行）、当事人的过错程度（比如违约方或守约方是否有过错）、预期利益（比如守约方的间接损失或者是否丧失了其它机会）等原因来判决。

如果买方律师能说服法官在评判以上几项因素时从有利于买方的角度去审理，那么违约金数额将会大大降低。