上海拆迁中存在的主要问题及法律分析
问题一：未取得拆迁许可证就进行拆迁
这种现象也不少，在集体土地上房屋拆迁的基地上出现得比较多，通常的做法是拆迁人与村里有一个集体土地征地拆迁包干协议，然后让村里动迁居民搬走，签订拆迁补偿安置协议，实在无法达成协议的，再由拆迁人申领拆迁许可证，通过法律程序处理。此类情况的前期是无证拆迁，无证拆迁导致的后果就是补偿政策口径不统一，早走的和晚走的不一样，村里为完成拆迁任务，不正当的手段时有发生，这样必然导致矛盾潜伏，一触即发。签约率上去了，矛盾率也同时上去了。无证拆迁的情况，有关部门必须严查。
问题二：拆迁口径不一致，被拆迁人不能享受同等待遇
孔子说：“不患寡而患不均”，均的不仅是利益，还包括机会，一旦能做到基本的机会均等，社会稳定自然不在话下。“不均”是指不遵名分、不按规矩分配社会财富，强取豪夺践踏了社会公认的“公正”、“公平”准则。换言之，人们对分配方式是否合乎“正义”比对分配的结果即财富占有的多寡，更加关注。证之于古今中外，这都是一条颠扑不破的规律。
有关部门必须对于拆迁政策、每户的情况、安置情况进行公示，杜绝暗箱操作的情况发生。
问题三：应安置人口的认定，成为打政策擦边球最大的一个口子
严格来说，拆迁补偿与建筑面积有关，与房屋市场评估价有关，不应当与人口因素有关，但是由于拆迁拆的不仅仅是房子，还涉及到和谐、稳定以及政府对老百姓的安置，因此，实际操作的拆迁政策往往考虑到人口因素。上海市现行的关于人口因素方面的拆迁政策就主要有两个，一个是260号文，一个是61号令，两个政策的规定本身就有条款矛盾，这样动迁部门更加无法有效执行。比如关于“他处有房”的规定，260号文在他处拥有私有住房所有权也认定为在本市有其他住房，而61号令他处有房是指本市他处的公有住房使用权。还有一个通俗的说法是“只能享受一次动迁安置”的问题，如何认定某人户口在拆迁房屋内，但是曾经享受过拆迁安置，而不能重复安置呢？在拆迁信息还未联网的情况下，这些问题在实践中是很难认定的。实践中，动迁部门认定为准，动迁部门的权力大了，很多问题也随之而生。目前，套型保底加廉租房政策在试点，其实也是想解决这个问题。
问题四：建筑面积的计算标准混乱
建筑面积这个概念从法律层面很简单，以房地产权证明登记为准，但是遇到拆迁，就变得没那么简单了。一个老房子，没有产权证怎么办？有些房子带阁楼和阳台，如何计算建筑面积？等等。当然，673号文有一些规定，但仍然不能全部解决实际产生的问题。建议完善并统一公房或者私房有关建筑面积计算的规定。
问题五：违章建筑的认定不合理，如何补偿没有统一规定
违章建筑拆迁不予补偿，是现行拆迁政策111号文等的明文规定。但是，实践中，完全按照不予补偿操作，还是有很多问题的。比如，如何认定违章建筑？从法律角度说，没有合法权利证明的建筑就是违章建筑。实践中，比如闵行区，当年招商引资的时候大片的厂房都是没有合法权利证明的，难道全部不予补偿？显然，类似的法律规定不能解决实践的问题。那么按照何种标准补偿？没有统一规定，或者说规定不公开，信息不对称，知道的就补给你，不知道的就按照法律规定不补偿。这样，又埋下了矛盾的种子。建议有关部门能制定指导意见，公开补偿标准。
问题六：房屋承租人的合法权益无法得到有效保护
这里的房屋承租人是指市场租赁关系的承租人，并非公房承租人。市场租赁关系的承租人的权利义务归结于其与房屋所有人签订的房屋租赁合同，此合同对于遇到拆迁如何处理，一般情况下是没有约定的。那当遇到拆迁，房屋所有人可以获得补偿，房屋承租人的权益如何保护？当然，111号文、上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》等有关文件对此是有零星规定的，主要的精神是装潢、设备搬迁、停产停业补偿归实际经营人所有。但这也仅仅是零星规定，实践中拆迁人与房屋所有人签订补偿安置协议，属于承租人的补偿费用支付给房屋所有人，承租人的权益向房屋所有人主张。这样其实也是埋下了矛盾的种子，我房屋所有人拿到补偿就会想方设法解除租赁合同或者用不正当手段把承租人赶走，不可能老老实实支付给你补偿，而房屋承租人想要主张权利，面临的法律救济途径也是困难重重，因为法律规定不明确，在某些法院，连是否能立案都存在问题。雷敬祺律师建议立法规定，拆迁人单独与承租人签订补偿合同，或者可以与房屋所有人单独签订补偿合同，但是必须按照法律规定保留属于承租人的补偿。
问题七：拆迁评估形同虚设
拆迁的评估本来法律规定是衡量拆迁补偿标准的主要依据，但是实践中确形同虚设。首先，评估公司的选择形同虚设，有多少居民是自己选择评估公司的；其次，评估的结果形同虚设，被选择的评估公司有多少是真正按照“市场价”评估的。真正选出来的评估公司，真正趋于市场价的评估结果，需要有关部门从程序上和实体上把关。
问题八：裁决方案与协商方案差距过大
所为裁决，就是按照法律规定强制给予拆迁补偿安置，裁决是按照有关政策和法律规定来进行，结果往往是比较低的标准。协商方案考虑到困难因素、房价上涨因素等特殊情况，往往相对较高，当然可能离被拆迁人的心理价位还是有差距。但实践中，如果老百姓没有接受协商方案，走向裁决的话，获得的补偿结果与协商结果差距太大，这样的话没有人会愿意接受，矛盾永远无法解决。裁决不应当带惩罚性，协商方案应当写入裁决书，协商方案系拆迁人承诺给予被拆迁人的补偿，不违反相关法律规定，应当予以确认。
问题九：拆迁案件立案难，无细分案由规定
拆迁的立案难一是源于拆迁的法律规定少，立案庭法官吃不准，二是源于拆迁矛盾复杂，法院觉得是烫手山芋，能拒之门外就不会往怀里揽。殊不知，拆迁纠纷已经是城市化进程中的常见纠纷，为民处理纠纷正是法院的职责所在，法院都不处理，谁来处理？最后还不是政府买单。据了解，信访案件大多数是由于拆迁矛盾引起，政府部门需要花费大量的资源来处理，浪费的还是政府的资源。建议完善拆迁相关案件立案的规定，明确要求法院重视拆迁案件的受理，加强法官拆迁专业法律知识的培训。
问题十：拆迁后遗留的历史问题
拆迁程序不合法，拆迁补偿不合理是拆迁后遗留的主要问题。对于拆迁程序是否合法，可以参照《城市拆迁管理条例》等法律政策对于拆迁程序的规定，比较好判断。对于拆迁补偿是否合理，应当考虑以下因素：（1）整个拆迁地块前面走的和后面走的被拆迁人补偿是否一致（2）拆迁结束后，根据拆迁方案预算的资金是否有结余（3）拆迁项目如果是商业开发，
该开发项目的盈利情况等等。对于前后补偿不一致的，拆迁预算资金有结余的，应当由政府部门出面，制定统一补偿标准，对外公示，解决历史遗留问题；对于拆迁项目盈利巨大的，应当责令收益单位拿出部分资金，统一一次性补偿给被拆迁人。
