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二手房交易费用
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作者:上海百悦律师事务所 杜黄海律师  来源:上海律师法律咨询网  阅读:

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一、卖方涉及的税费:
  (一)普通住宅:
  1、营业税:   购买未满2年(含2年)的房产对外出售营业税为差价的5.5%,满2年则免征营业税。
  2、个人所得税:购买未满2年(含2年)的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的1%或差价的20%,满2年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。
  (二)非普通住宅:
  1、营业税:购买未满2年(含2年)的房产对外出售营业税为房价的5.55%,
  满2年则征差价差价的5.55%
  2、个人所得税:购买未满2年(含2年)的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的2%或差价的20%,满2年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。
  二、买方涉及的税费:
  (一)普通住宅:
  0--90平方米(含90),契税:1%
  90—140平方米(含140)   契税:1.5%
  (二)非普通住宅:
  契税:3%
  注:
  普通住宅必须同时满足以下3个条件:
  1、五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;   
  2、单套建筑面积在140平方米以下;   
  3、坐落在内环线以内的总价低于245万元/套,内环与外环之间的总价低于140万元/套,外环线以外的总价低于98万元/套。
  三、关于利润:
  计算方法:利润=   转让收入—房屋原值—转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用
  市地税局出台的个人住房转让所得征收个人所得税细则规定,如果纳税人能提供房屋原值等凭证,个人所得税征收标准为应纳税所得额的20%,应纳税所得额为转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额。对住房转让所得征收个人所得税时,以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发“漂”等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
  1、房屋原值为:购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费.
  2、转让住房过程中缴纳的税金是指:纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
  3、合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

 

二、 买方:1、契税:1.5%×总房价(普通住宅)非普通住宅3%×总房价首次购买90平方以内普通住房可申请1%的契税
  2、交易手续费:2.5元×建筑面积   (暂免)
  3、合同印花税:0.05%×总房价(暂免)
  4、中介费:1%×总房价
  5、权证印花税:5元
  6、登记费:80元
  7、配图费:25元
  若需贷款:抵押登记费公积金100元,商业或者组合贷款200元。
  若要公证:买卖合同公证0.3%以下×总房价。抵押合同公证贷款额×0.1%
  卖方:
  A、普通住宅
  1、满2年   营业税免收   未满2年5.55%×房屋总价
  2、交易手续费:2.5元×建筑面积(暂免)
  3、合同印花税:0.05%×总房价(暂免)
  4、个人所得税   满2年且是唯一一套住宅免收。未满两年   差额×20%或者总价×1%
  5、中介费1%×房屋总价
  B、非普通住宅
  1、满2年   买进卖出差额的5.55%   未满2年5.55%×房屋总价
  2、交易手续费:2.5元×建筑面积
  3、合同印花税:0.05%×总房价
  4、个人所得税   满2年且是唯一一套住宅免收。未满五年   差额×20%或者总价×2%
  5、土地增值税   未满三年总房价×0.5%   满三年未满五年   总房价×0.25%(暂免)
  6、中介费1%×房屋总价
  普通住宅的三个标准(需同时满足)
  1、房屋容积率在1.0以上
  2、单套建筑面积在140平方米以下
  3、内环单套房屋总价低于2450000元内环线以外外环线以内单套房屋总价低于1400000元外环线以外房屋总价低于980000元。
  4、5层以上(含5层)及不足5层老式公房、新式老式里弄。
  否则也是按照非普通住宅计算税费.

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