[ 案例 ]

与房产商签定购房合同，在付清全部房款后，却未得到房屋产权证，无奈的陈先生遂一纸诉状将房地产公司告上法庭。 2003 年初，上海嘉定法院审理了此案，判决房产商应在判决书生效后一个月内为陈先生办理该幢别墅的过户申请手续及申领该房屋的房地产权证；并且在判决书生效后十日内给付陈先生 2002 年 8 月至 2003 年 7 月期间的违约金人民币 116221.94 元。 2002 年 7 月 18 日 ，陈先生与上海某房地产有限公司签订《上海市商品房出售合同》一 份，合同约定，陈先生向该房产公司购买位于上海某区的东海花园别墅 1 幢，建筑面积 445.31 平方米，总房价为人民币 1740370.60 元。合同还约定在 2002 年 8 月 30 日 前，由房产公司向所在地区房产交易所办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证。合同签订后不久，陈先生即依约付清全部房款人民币 174 万余元，但房产公司却一直未为陈先生办出房地产权证。在与房产商多次交涉未果的情况下，陈先生一纸诉状将房产商告进了法院，要求法院判令房产公司立即为陈先生办理房地产权证并偿付违约金 10 万元。 法院在审理中认为，陈先生与房产商签定的上海市商品房出售合同合法有效。陈先生付清房款后，房产商理应按约定在合同约定的期限内为陈先生办理房地产权证，现在房产商逾期未办，显属违约，应当承担违责任。（本案例转自《中国法院网》） 

[ 律师评析 ]

本案例中，陈先生与上海某房地产有限公司签订《上海市商品房出售合同》约定，在 2002 年 8 月 30 日 前，由房产公司向所在地区房产交易所办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证。合同签订后不久，陈先生即依约付清全部房款，但房产公司却一直未为陈先生办出房地产权证，构成了违约。 虽然在房屋买卖合同中，双方未约定逾期办理房地产权证的违约责任，但是根据最高人民法院《关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满，未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，本案的原被告双方虽未在合同中对违约金有约定，但根据此条款，陈先生可以主张已支付房款的同期贷款利息。 

[ 法律链接 ]

1 、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2 、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。