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承租人以租赁房屋不能实现租赁约定用途,不能办理营业执照、不能用以办公,可以要求解除租赁合同赔偿损失
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作者:上海律师事务所 杜黄海律师团队  来源:连晏杰  阅读:

李铭名下一套空置的酒店式公寓引来了一位租客,但这位租客与之前的承租人要求有所不同,他认为该套房产的交通便利性适合开设办公室,因此提出要以办公为租赁目的。同时,他要求以该处地址办理营业执照。由于李铭当初购买这套房产时,曾经确认过属于商住两用性质,因此他告知租客可以在该处进行营业执照办理。

 

  双方商议妥当之后,便签订了房屋租赁合同,同时在合同中约定,该房屋租赁用途为办公使用。但在租赁合同签订以后,租客去办理营业执照时却被告知,李铭的这套酒店式公寓的房屋性质是住宅,不能办理营业执照。无法办理营业执照,租客便向李铭提出,租赁合同目的无法实现,因此要求实行退租,并且要求李铭承担违约责任。

 

  李铭觉得颇为委曲,他认为无法办理营业执照不能构成退租理由,且租赁房屋的用途并不是租赁合同的主要条款,不能据此解除租赁合同。甚至李铭还提出,即使无法办理营业执照一样可以办公;再退一步说,即使无法办公,租赁的房屋还可以居住。反正按照李铭的意思,租客退租不可行,而承担违约责任的说法更是不能接受。

 

  律师意见:

 

  租赁合同中一般均有对于租赁房屋用途的约定。在本案中,租客明确向李铭提出,租赁该房屋的目的是考虑到交通便利可用于办公,同时双方也在合同当中明确约定了:房屋的租赁用途是办公。尽管租赁房屋的用途并不是租赁合同中最为人关注的条款,但是租赁用途在很大程度上确定了租赁合同的目的。

 

  由于不同的用途、不同的合同目的,承租人有可能选择不同地段、不同大小以及不同楼层的房屋,如果在缔约时明知无法实现自己需要的用途,承租人很有可能就选择不缔约。因此,根据《合同法》第94条规定,租客以不能实现合同目的为理由要求解除租赁合同属于正当。而笔者还需要说明一下,在住宅内未经合法登记进行办公是一种违法行为,工商行政管理部门可以依法对这种行为进行行政处罚。

 

  解除合同以后会涉及到一个前期投入的赔偿问题。在本案中,李铭的房产证上记载房屋性质是住宅,因此无论是李铭还是租客,都应明白该房屋不能办理营业执照、不能用以办公经营,双方对于解除合同后产生的损失均有责任,应当合理分担。

 

 

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