《中华人民共和国物权法》历经十三年，经过充分的调研、论证、广泛听取各方意见，于二OO七年三月十六日通过，并于二OO七年十月一日实施。《物权法》是一部具有里程碑意义的法律，在总结实践经验的基础上，对物权制度的共性问题和现实中迫切需要规范的问题作出了规定，对不合适宜的司法理念、民法理论和法律规范进行了修正。《物权法》实施之后，与其相冲突的部分法律规范必将失去原有的法律效力。而这些相关的司法理念、民法理论、法律规范已经实施、应用多年，在人们的头脑中已经根深蒂固，为了加强对《物权法》的学习和理解，更好地提高人民法院的审判职能，有必要对修正的部分进行分析、探讨。以下是本人学习《物权法》的一点体会，以求共识。
一、《物权法》对司法理念的修正
《物权法》对一些传统的法律观念做了更新和突破，如真正确立了对私人财产和对国家财产的平等保护。平等原则一直以来是民法的一项重要原则，但由于各种原因，其从立法角度就没有得到贯彻执行，一些具体的法律规范可见一斑，如《中华人民共和国民法通则》第七十三条规定“国家的财产神圣不可侵犯，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏”，第七十四条和第七十五条分别规定“集体所有的财产受法律保护，禁止任何组织和个人侵占、哄抢、私分、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收”、“公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织和个人侵占、哄抢、私分、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收收”。从这些具体法律条文的用语上可以看出，法律更加着重保护国家的财产，只有国家的财产才是神圣的。而新通过的《物权法》则首次将国家、集体、私人财产的保护置于同一法律条文之中，并且在相关的法律条文中的法律用语也完全相同。《物权法》第四条规定“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。第五十六条、第六十三条、第六十六条分别规定“国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢私分、截留、破坏”、“集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢私分、截留、破坏”、“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢私分、截留、破坏”。《物权法》以立法的形式真正确立了对国家、私人财产的平等保护，也可以说着重保护了私人的合法财产。在以往的审判实践中，当私人财产的保护与国家财产的保护发生冲突的时候，必然要牺牲公民私人的财产权益而确保国家权益，所谓的“大局观念”、“全局观念”一直占据着主导地位。《物权法》颁布以后，我们的审判人员必须及时更新司法理念，掌握《物权法》这一最重要的原则。相信《物权法》实施以后，除非国家公共利益需要，那些随意侵占私人房屋所有权、土地使用权和承包地经营权的商业用地的行为将成为历史。
二、《物权法》对传统民法理论的修正
《物权法》确立了不动产的善意取得制度。依传统民法理论，善意取得只适用于动产，不适用于不动产。因不动产有登记制度，其权利主体依登记而定。虽然没有明确的法律和司法解释，但长期以来善意取得只适用动产的民法理论一直指导着我们的审判实践，成为我们处理案件的依据。《物权法》则将善意取得的适用从动产扩展到不动产。《物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另行规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格 转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。《物权法》以立法的形式确立了善意取得适用于所有物权是一次重大的突破，维护了交易安全。尤其在当前房产交易中，对善意买受房屋的第三人的合法权益是个极有力的保护。
三、《物权法》对土地承包期限的修正
农村土地承包期满以后可以继续承包，成为《物权法》的一大亮点。《中华人民共和国土地承包法》第二十条规定“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十至五十年。林地的承包期为三十至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长”。《物权法》第一百二十六条规定，承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。该规定从根本上解决了农民的生存问题，解决了农民的后顾之忧，是党的建设社会主义新农村政策在法律上的体现，具有重大的历史意义。
四、《物权法》对《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 》的修正
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 》第十二条 规定： (一)居住用地七十年； (二)工业用地五十年； (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； (四)商业、旅游、娱乐用地四十年； (五)综合或者其他用地五十年。对于居住用地期限届满应该如何处分，没有规定。《物权法》第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权届满的，自动续期”。从根本上解决了城镇居民对自己房产的后顾之忧。
五、《物权法》对财产共有部分的修正
（一）按份共有的共有人处分自己的财产份额受到严格的限制。原有的法律规定，按份共有人可以任意处分属于自己的财产份额，如《民法通则》第七十八条规定“……按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”。《物权法》为了保护份额大的共有人的利益，禁止份额小的共有人恶意处分自己的份额，以便更好地利用物的使用价值，对按份共有人处分自己的财产份额设定了条件。《物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”
（二）重大理由成为可以分割共同共有财产的一个先决条件。以往的民法理论认为，只有共同共有关系解除时，才可以分割共同共有财产，否则 应该保持财产的共同共有状态。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第九十条也规定“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割有协议的按协议处理……”。如夫妻共同共有财产的分割，只有离婚时才能分割。《物权法》为了保护共有人的合法权益，将“有重大理由需要分割“作为一项理由，《物权法》第九十九条规定“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产以维系共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以分割……”。
（三）按份共有人对债权、债务的分担有重大变化。《民法通则》第七十八条规定“共有分共同共有和按份共有。按份共有人按照自己的份额，对共有财产分享权利、分担义务………”《物权法》第一百零二条规定“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定的外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿”。这一责任分担的变化，将会更好的保护第三人的合法权益不受侵害，提高交易安全系数，有利于经济的发展。
（四）不能确认共同共有或者按份共有时，推定为按份共有，并且进一步规定不能确认份额的视为等额享有。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十八条规定“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明是按份共有的，应当认定共同共有”。《物权法》第一百零三条规定“共有人对共有的不动产或者动产没有约定按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有”。第一百零四条进一步规定“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有”。由推定为共同共有到推定为按份共有，将简化纠纷处理的步骤，提高工作效率。因为先推定为共同共有，仍然没有彻底的解决纠纷，财产仍处于共有的状态，只有进一步处理，才能定分止争，确认各自的财产份额。
六、《物权法》对担保物权的修正
（一）人的担保和第三人提供的物的担保处于并列的地位，担保物权人可以选择性的主张权利。《担保法》第二十八条规定“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”。《物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保债务的情形，债务人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”。这样规定，对于人的担保和物的担保都公平、合理，减轻了物的担保的负担，更有利于债权人债权的实现。
（二）以登记为抵押生效条件的抵押物范围发生变化。《担保法》第四十一条和第四十二条规定了以登记为抵押生效条件的抵物的范围，其中包括：无地上定着物的土地使用权；城市房地产或者乡村企业的厂房等建筑物；林木；航空器、船舶、车辆；企业的设备和其他动产。《物权法》第一百八十七条规定了以登记为抵押生效条件的抵押物的范围，其中包括：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖公开协商等方式取得的荒地等土地承包权；正在建造的建筑物。原来规定在《担保法》第四十二条中的以登记为抵押生效条件的企业设备和其他动产和航空器船舶车辆等抵押物，在《物权法》第一百八十八条中变更为以抵押合同生效为条件的抵押物，同时规定，未经登记，不得对抗善意第三人。可见，以登记为抵押生效条件的抵押物的范围缩小了，也就是说只有不动产的抵押才是以登记为生效条件的，动产抵押的生效是自合同生效时设立的。这与《物权法》第九条规定的不动产经登记发生法律效力和第二十三条规定的动产自交付时发生效力的基本原则是完全一致的，使立法更为科学、严谨。
（三）对于抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的效力的规定有所变化。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条，将抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的效力问题，分两种情况予以规定：对于那些抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权，受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭，受让人清偿债务后可以向抵押人追偿，即有条件的承认转让行为有效；对于那些抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。《物权法》第一百九十一条规定“……抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。从该规定可以看出，无论抵押物是否登记，都不得转让抵押物，除非是受让人代为清偿债务使抵押权消灭，即是一种有条件的承认转让行为有效。这样规定，最大程度地保障了抵押权的实现，保护了抵押权人的权益。
（四）特定条件下抵押权优先受偿受到了限制。设定抵押权的目的就是为了抵押权的优先受偿，但并不是所有的情形都是这样。《物权法》第一百八十九条规定，企业、个体工商户、农业生产经营者将现有的或者将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
（五）实现抵押权的诉讼时效发生了变化。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条规定“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应该支持”。《物权法》第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护“。可见，诉讼时效的期限大大地缩短了，这样有利于抵押权人及时地实现债权。
（六）对行使留置权做了严格的限制。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百零九条规定“债权人的债权已届清偿期，债权人对动产的占有与其债权的发生有牵连关系，债权人可以留置其所占有的动产”。留置权人可以留置的动产的范围相当广泛，凡与债权的发生有牵连关系的所有动产都可以留置，有时可能导致留置权的滥用。《物权法》第二百三十一条规定“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间的留置除外”。债权人可以留置的动产的范围小了许多，只限于与债权属于同一法律关系的动产。
（七）留置权人给债务人履行债务的宽限期具有灵活性。《担保法》第八十七条规定：“债权人与债务人应当在合同中约定，债权人留置财产后，债务人应当在不少于两个月的期限内履行债务。债权人与债务人在合同中未约定的，债权人留置债务人的财产后，应当确定两个月以上的期限，通知债务人在该期限内履行债务”。无论什么物品，给债务人履行债务的宽限期为两个月以上。《物权法》第二百三十六条规定，留置权人应该给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。这样，可以避免不必要的损失发生，更好的适用留置权。
作者单位：辽宁省朝阳市龙城区人民法院
第十届全国人民代表大会第五次会议于２００７年３月１６日通过《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”），该法第十六章对抵押权制度作了全面规定。而要深入了解《物权法》关于抵押权的规定，一个有效的方法就是将其与《担保法》对抵押权制度的规定加以对比。通过与《担保法》相比，我们可以发现，《物权法》在抵押权制度方面有以下六个方面的重大改进，值得特别关注。
一、增加了一类新型的抵押权：动产浮动抵押权
《物权法》第一百八十一条规定：“经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。”这是《物权法》借鉴比较法上的先进立法例而新规定的一类抵押权，即动产浮动抵押权。它是指特定的抵押人以其现有的和将来所有的生产设备、原材料、半成品、产品等动产为债权人设定抵押权担保，当债务人不履行债务时，债权人有权以抵押人于抵押权实现时尚存的财产优先受偿。《物权法》之所以规定这样一种新型的抵押权，主要是基于以下几个考虑。首先，浮动抵押制度有利于促进企业融资，尤其是拓宽了广大中小企业的融资渠道，从而能促进我国经济的发展。因为浮动抵押的一个重要特点就是抵押人可以利用其现有的和将来拥有的财产进行抵押，这对于一些技术含量高、发展前景好的中小企业十分重要，它们可以充分利用浮动抵押获取企业发展壮大所必不可少的资金。此外，从我国目前的实践来看，一些政府投资项目和公司的大型开发项目在进行国际融资时，世界银行、亚洲开发银行等国外银行经常要求以项目公司的整体资产和未来收益设定浮动抵押，这种浮动抵押常常与账户质押联系在一起，银行可以监管项目公司的账户。由于我国以前的法律没有规定浮动抵押，因此当事人只能约定适用国外法，并在国外进行仲裁。其次，浮动抵押也有效地简化了抵押手续，节省了大量的人力、物力，降低了抵押成本。在设定浮动抵押的时候，当事人只是需要制定浮动抵押的书面文件并进行登记，不需要制作公司财产的目录表，也不需要对公司财产分别进行公示。同时，在浮动抵押期间，抵押人新取得的动产，不需要任何手续就可以当然成为浮动抵押的标的物。第三，浮动抵押有利于提供抵押的民事主体进行正常的商业活动，因为该制度最大的优点就是，如果没有出现法定或者约定的事由，抵押人在日常经常管理活动中，可以对其设定抵押的财产进行处分，抵押权人不得干预。
二、极大地扩大了抵押财产的范围
在对抵押物的范围的规定问题上，《物权法》依然采取了与《担保法》相同的模式，即一方面规定哪些财产可以抵押，另一方面规定哪些财产禁止抵押。但是，《物权法》就抵押财产范围的规定，有三点不同于《担保法》。第一，《物权法》对于可以设定抵押权的动产的范围作出了更为清晰的规定，即“生产设备、原材料、半成品、产品”以及“交通运输工具”。第二，《物权法》明确规定了一些正在建造的财产可以设定抵押，即正在建造的建筑物、船舶、航空器。第三，《物权法》在对允许抵押的财产作兜底性规定时使用的是“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”的表述，而《担保法》的表述却是“依法可以抵押的其他财产”。这种变化的意义非常大，因为设定抵押权是一种民事活动，而在民事活动领域中一个最基本的原则就是“法律没有禁止的就是允许的”。我们认为，《物权法》这一规定对未来我国民事立法的发展将产生巨大的影响。
三、废除了超额抵押的禁止性规定
依据《担保法》第三十五条，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。按照这一规定，超额抵押在我国是被禁止的。应当说，《担保法》制定之初，因我国社会主义市场经济体制尚未建立，国家的整体法治环境和信用环境都很差，为了防止“三角债”，遏制欺诈行径，禁止超额抵押还是有一定道理的。但是，在我国社会主义市场经济体制已经建立并逐步完善的今天，如果仍然禁止超额抵押，就会是“有百害而无一利”。首先，要做到抵押财产的价值始终大于被担保的债权，就必须要对抵押财产进行评估，而由此就会增加交易成本。况且，抵押财产的价值也不是一成不变的，也许设定抵押权时抵押财产的价值确实低于被担保的债权，但是此后很可能大大超过了。所以，《担保法》禁止超额抵押没有太多的可行性。其次，设定抵押权本来就是当事人的民事活动，应当充分尊重当事人的意思自由，如果债权人愿意接受超额抵押，法律上为什么一定要加以限制呢？第三，禁止超额抵押严重限制了债务人的融资，结果导致号称“担保之王”的抵押权远远没有“保证” 在我国经济生活中广泛运用。最后，《担保法》禁止超额抵押的规定使得一些登记部门为了多收费，在办理抵押权登记时强制当事人对抵押财产进行评估，有的甚至要求一年评估一次。鉴于《担保法》禁止超额抵押的上述诸多弊端，此次《物权法》明确废弃了对超额抵押的禁止性规定，允许抵押人以价值低的抵押财产担保价值高的债权。
四、在抵押权实现的事由上更加尊重当事人的意思
依据《担保法》第三十三条第一款以及第五十三条第一款，只有当债务人不履行债务时，债权人才有权依法实现抵押权。而《物权法》第一百七十九条则明确规定，在两类情形下，债权人可以依法实现抵押权：其一，债务人不履行到期债务；其二，发生当事人约定的实现抵押权的情形。这种改变对于保护债权人的合法权益显然是更为有利的。因为按照原先《担保法》的规定，“债务人不履行债务”仅指“债务履行期届满而抵押权人未受清偿”。这种显然不利于实现私法领域中的意思自治。因为在实践中，出于种种考虑，债权人完全可能与债务人或者与抵押人在合同中约定某一条件，而仅以该条件的成就作为实现抵押权的条件，未必要等到债务履行期届满而抵押权人未受清偿的情形发生。例如，债权人与债务人（同时也是抵押人）可以约定：债权人借贷给债务人的资金只能用于某一特定的用途（如新建企业厂房或购买某一大型设备），如果债务人擅自改变贷款用途，则有权立即要求债务人偿还贷款，如果不能偿还即可实现抵押权。再如，抵押权人与抵押人可以在抵押合同中约定，抵押人必须对抵押物进行保险，否则抵押权人即可实现抵押权。因此，《担保法》将抵押权的实现事由局限在不履行到期债务，显然不能满足实践中债权人的多种需求，不利于保护债权人的利益。而《物权法》的新规定就有效地解决了这个问题。
五、有效地降低了抵押权实现的成本
依据以往的《担保法》第五十三条第一款的规定，当债务履行期届满而抵押权人未受清偿时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。如果双方达不成协议，那么抵押权人只能向人民法院提起诉讼，即先通过诉讼程序获得确定的胜诉判决，然后再向法院申请强制执行。《担保法》这种规定的后果就是，抵押权人为实现抵押权必须预先支付大量的成本，包括一审、二审的诉讼费用、律师费用以及申请强制执行的费用等。于是乎，企业在向银行申请抵押贷款时，由于银行惧怕高额的抵押权实现成本，于是打折率（每单位抵押财产价值可获得的贷款价值）往往非常低。实践中，许多企业用价值１０００万元的抵押财产向银行申请抵押贷款，也许顶多只能借到６００万元，因为银行要预先把抵押权实现的各种成本计算到抵押财产担保的债权范围内去。
为了能够有效降低实现担保物权的成本，便利广大企业融资并维护债权人的合法权益，《物权法》改变了《担保法》的规定。依据《物权法》第一百九十五条第一款规定，如果债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。倘若双方没有就抵押权实现方式达成协议，则抵押权人可以直接请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。这里所谓的“请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”就是指，抵押权人无须通过诉讼事件来实现抵押权而是可以在初步证明抵押权和主债权存在之后，直接申请法院拍卖、变卖抵押财产。此种申请拍卖的性质属于非讼事件，法院对当事人的申请仅进行形式上的审查，至于抵押权、被担保的债权是否存在等内容属于实体问题，法院不予审查。经过审查后，法院就可以作出强制执行的裁定，该裁定就是执行依据。如果债务人或者抵押人对于抵押权以及被担保的债权是否存在等实体法律关系有异议，那么应当由债务人或抵押人提起诉讼，并支付相应的诉讼费用。可以预见，在《物权法》实行之后，我国担保实践中抵押权人实现抵押权的成本必将极大的降低。
六、对实践中迫切需要解决的问题作出了相应的规定
具体包括：其一，《物权法》第一百八十二条对于实践中出现的分别或单独抵押建筑物与建设用地使用权的问题作出了规定，即凡是建筑物与建筑物占用范围内的建设用地使用权没有一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。其二，《物权法》第一百九十四条首次对抵押权的顺位作出了规定，还就抵押权人放弃抵押权的顺位或与抵押人协议变更抵押权顺位时不得对其他抵押权人产生不利影响的问题作出了规定。第三，《物权法》第二百条就建设用地使用权抵押后，土地上新增建筑物时的建设用地抵押权的实现作出了更科学的规定，即抵押权人“应当”（而非《担保法》第五十五条第一款所规定的“可以”）将“该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分”。
