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离婚中按揭房产分割法律问题研究----婚前购房婚后取得产权证的房屋所有权归属分析
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——针对一方婚前办理按揭,支付首付款,婚后夫妻共同还贷的情形


我国的商品房按揭制度于最早于上个世纪90年代初由深圳、广州地区的房地产交易市场从香港引入,后来迅速扩张到内地并被人们广泛接受。目前,按揭购房已经成为我国商品房买卖的最主要形式。


香港的按揭制度是从英美法上的一种典型担保“mortgage”发展而来的,按揭是香港人给“mortgage”的译名。英美法上的“mortgage”,是指债务人将特定的财产权利转移给债权人以确保债权人的债权在约定期限内得到清偿的一种担保形式。在约定的期限内,债务人享有标的物回赎权。在债务已届清偿期,并且债权人给予债务人一定的付款宽限期,按揭人仍不清偿债务时,则债权人有权变卖或拍卖担保标的物受偿,或者向法院申请取消按揭人的赎回权,从而获得标的物所有权。


但是,我国经济生活中的的商品房按揭和英美法上“mortgage”在法律构造上存在很大差异,只能说是“mortgage”的一个变种。两者的差异主要体现在:在主体上,mortgage仅仅存在两方当事人,即按揭人和按揭权人,而且,按揭权人是由按揭人自由选择的。在我国的商品房按揭中,至少存在三方当事人购房人(借款人)、开发商(卖房人、保证人)、银行(贷款人)三方。而且,购房人只能向开发商指定的与其有合作关系的银行申请按揭贷款。在法律关系上, mortgage 是一个成熟、完整的法律制度,其法律关系简单明了。而我国的商品房按揭则至少包括开发商与银行的按揭贷款合作关系,购房人与开发商之间的商品房买卖关系,购房人与银行之间的借贷关系,开发商与银行之间的保证关系,购房人和银行之间的房产权利质押、房产抵押关系等等。另外,两者在适用范围、按揭权的实现方式上也存在诸多差异。


透过上述比较,我们可以知道,我国的商品房按揭制度是一种法律构造十分复杂的法律制度。更为致命的是,我国至今还没有针对商品房按揭的法律规范,商品房按揭只能以一种“非典型担保”的名分存在于我国现行法律体系的灰暗地带。一方面是房地产业的迅猛发展,商品房按揭的日益盛行,另一方面却是法律制度供给严重不足,其结果必然是商品房按揭成为引发矛盾和纠纷的重灾区。


商品房按揭制度本身已经够让人头疼,当它和清官难断的家务事——婚姻问题——纠缠在一起的时候,情况就更加糟糕。特别是当结婚、离婚的事实发生在房屋买卖合同的签订和产权的取得之间时,按揭房产的归属如何确定,按揭还款中的个人财产和夫妻共同财产如何识别,按揭贷款剩余债务如何分配,房产增值的归属如何确定及分割等就成为让人困惑的法律难题。


在我国现行的法律规范体系尚不能提供明确规范依据的背景下,本文试图对离婚中按揭房产分割中的某些法律问题进行一番探讨。离婚中涉及按揭房产分割的情形也有很多种,不可能面面俱到,本文仅仅针对一方婚前办理按揭,支付首付款,婚后夫妻共同还贷的情形中按揭房产分割有关的法律问题,发表一点自己的看法。


根据房屋产权取得的时间不同,一方婚前办理按揭,支付首付款,婚后夫妻共同还贷的按揭房产分割案件大致可以细分为以下三类:


1、夫妻一方婚前办理按揭手续,支付首付款并取得房屋产权证,婚后夫妻共同还贷的;


2、夫妻一方婚前办理按揭手续,支付首付款,婚后取得房屋产权证且产权证上载明的权利人仅为办理按揭手续支付首付的一方,但婚后夫妻共同还贷的;


3、夫妻一方婚前办理按揭手续,支付首付款,婚后以共同财产还贷,离婚诉讼期间未取得产权证的。

兹分述之:


1、夫妻一方婚前办理按揭手续,支付首付款并取得房屋产权证,婚后夫妻共同还贷的。


这种情形应当确定房屋产权归婚前按揭一方个人所有,而不应认定为共同所有。同样,按揭贷款债务亦为个人债务,而非夫妻共同债务。我国《婚姻法》第十八条第一项规定一方婚前的财产为夫妻一方的财产。而房屋产权是物权意义上的财产形态。根据我国《物权法》第九条规定,物权的取得以登记为准。因此,一方在婚前取得产权,就成为房屋的所有人,婚后另一方参与清偿贷款不能改变该房屋产权为为个人财产的性质。
对于在婚姻关系存续期间,双方共同偿还按揭贷款的行为,实际上是以夫妻共同财产偿还了一方的婚前个人债务,对于这部分还款应认定为夫妻共同财产。房屋产权人应当将婚后共同偿还的贷款中属于配偶一方的份额(原则上平均分割)补偿给对方。剩余的按揭贷款债务当然也只能由婚前按揭一方负担。


而对于房产的增值,考虑到在婚姻关系存续期间,配偶一方共同参与偿还按揭贷款,对方对房屋的保值、增值做出了一定的贡献,因此,应当认为房屋在婚姻关系存续期间的增值是双方共同付出的结果,房屋所有权人应当就房屋增值部分对配偶一方进行适当补偿。


至于增值是否要区分婚前增值和婚姻期间增值,颇有争议。我个人的意见是增值只能以变现时的价值为标准计算。因为假如房价在婚姻存续期间下降,造成房屋价值缩水的话,配偶一方就拿不到任何增值补偿。这与配偶一方在婚姻存续期间为房屋所做的付出和贡献是不相称的,是不公平的。


增值虽然只有一个,但是在分割为个人财产和共同财产时应当考虑双方在房产增值中的贡献(偿还贷款的数目),按照各自的贡献比例进行分割。


2、夫妻一方婚前办理按揭手续,支付首付款,婚后取得房屋产权证且产权证上载明的权利人仅为办理按揭手续支付首付的一方,但婚后夫妻共同还贷的。

根据我国《婚姻法》第十七条的规定应当将房屋产权取得的时间作为区分共同财产还是个人财产的根本依据,只要房屋的产权于婚姻期间取得就认定为夫妻共同财产,无论登记的权利人为夫妻一方还是双方。
既然房产是夫妻共同财产,则剩余按揭债务也属夫妻共同债务。当然,分割财产时一方婚前支付的首付款和部分按揭款应当予以补偿。


这种情况下,房产的增值应认定为夫妻共同财产,予以分割。增值应当按照各自偿还按揭债务的数额比例进行分割。


3、夫妻一方婚前办理按揭手续,支付首付款,婚后以共同财产还贷,离婚诉讼期间未取得产权证的。


因为房屋产权尚未产生,所以双方都无法对房屋的产权主张权利。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十一条第一款规定,在未取得产权的情况下,法院拒绝就房屋的产权归属做出裁判。


虽然不能就房屋的产权进行分割,但是货币形态的首付款、婚前单独偿还以及婚后共同偿还的按揭贷款是可以区分和分割的。办理按揭手续一方婚前支付的首付款以及偿还的按揭贷款应当认定为其个人财产,而婚姻存续期间夫妻双方共同偿还的按揭贷款则应认定为夫妻共同财产。


在这种情况下,根据合同的相对性原则,法院判决婚前办理按揭支付首付款的一方继续履行商品房买卖合同及按揭贷款合同比较妥当。根据这个裁判思路,那么剩余的按揭债务就是为婚前办理按揭支付首付款一方的个人债务。但是,继续履行合同一方应当配偶一方在婚姻存续期间以夫妻共同财产偿还按揭贷款的份额(原则上平均分割)补偿给配偶一方。

 

婚前购房婚后取得产权证的房屋所有权归属分析

作者:郑书宏 卢宇

案情介绍:

刘某(女),于2008年12月1日于某开发商签订房屋买卖合同,购买房屋A,并一次性付清全部房款。2009年3月与赵某结婚。在婚姻关系存续期间,刘某取得房屋产权证。婚后,因双方感情出现危机导致夫妻感情破裂,刘某于2009年12月向法院起诉离婚。在诉讼中,双方对房屋A是否属于夫妻共同财产发生争议。

观点冲突:

对于本案中该A房屋是否属于夫妻共同财产有两种不同观点:一种认为:根据物权法规定,不动产物权(本案中具体为所有权)自不动产登记之日起取得、变更或消灭。由于本案中该A房屋房屋产权证系婚后取得,即房屋所有权系婚后取得,根据婚姻法的规定,婚后取得的财产属于夫妻共同财产。虽刘某已经支付了全部的价款,但是其支付价款仅取得金钱债权。另一种观点则认为:刘某购房且支付了全部价款,该部分价款是其婚前财产,以其婚前财产购买的房屋属于婚前财产。

律师观点:

我们认为,该A房屋应当认定为刘某的个人财产。本案中,主张该A房屋系夫妻共同财产的理由无外乎:根据婚姻法规定,夫妻关系存续期间任何一方取得的财产属于夫妻共同财产、物权法明确规定了不动产物权的取得自登记之日起成立以及该A房屋的产权证书系在刘某和赵某夫妻关系存续期间取得的事实。但是,认真分析后发现,支持该A房屋系夫妻共同财产理由和逻辑并不成立。原因在于以上述理由为依据得出结论的前提是承认物权变动的无因性:即物权的变动在其效力和结果上不依赖其原因而独立成立,即原因的无效或者撤销不能导致物权变动的当然无效和被撤销。然而,物权变动的无因性会导致诸多不当,如:盗窃他人财物者也取得该财物的所有权。因此,我国物权法并没有物权变动的无因性,相反,物权的取得和变动必须有合理合法的原因作为依据。就本案而言,刘某与开发商签订房屋买卖合同,双方之间形成债权债务关系。具体而言,李某在该买卖合同中享有要求开发商交付房屋并为该房屋办理产权证的债权——系一项财产权,而该财产权的取得时间是在婚前。因此,以婚前已经取得的债权为依据取得的房屋所有权当然应当属于债权人。对于赵某而言,由于其并未该房屋买卖合同的当事人,其不享有该债权,也即是其不能享有房屋所有权。

另外,主张刘某婚前支付全部房款仅形成刘某和赵某之间的借贷关系也不成立。理由在于,刘某支付该房款的依据是其与开发商之间的购房合同,其付款行为是履行支付价金的义务,而非借贷。并且,在该支付行为中,仅存在刘某自己和开发商两个主体。刘某和开发商之间只能形成买卖关系,而不能形成借贷关系。除此之外,赵某并不是合同向对方参与进来,刘某和赵某不可能形成借贷关系。当然地,刘某也不可能和自己形成借贷关系。所以,在这个过程中,并没有借贷关系成立。

观点延伸:假设刘某婚前购房时并未全额支付房款,婚后才支付完全部价款。那么这种情况下,该A房屋是否属于夫妻共同财产呢?我们认为,此种情形下,该A房屋仍旧属于刘某的个人财产。原因在于,赵某不是该买卖合同的合同向对方,并没有取得要求交付房屋和办理产权的债权。根据合同法规定,权利义务的转移首先应当在刘某和赵某之间形成合意,同时应当获得向对方的同意。虽后赵某与刘某结婚,但该结合时身份的结合,并不代表刘某于赵某就共同享有对开发商的债权和承担对开发商的义务达成一致;同时,即使双方有合意,也应当获得开发商同意,在获得开发商的同意前,赵某未成为合同的向对方。

但是,此种情形下,刘某作为合同向对方,在婚后支付的房款属于夫妻共同财产,且由于刘某是买卖合同的当事人,李某系以共同财产为自己利益进行处分,这个部分房款应当认定为夫妻共同财产对刘某的借贷。

 

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