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“净到手价”有哪些法律风险，该如何防范和避免“净到手价”法律风险--上海房地产律师，上海律师法律咨询网
如今二手房交易过程中，挂牌待售的价格、买卖合同中约定的价格……往往会采用“净到手价”，“净到手价”容易产生不少纠纷，那么怎样才能避免这些纠纷呢？
一、什么是“净到手价”
要明白什么是“净到手价”，先得弄清楚什么是“成交价”。“成交价”是指在合同中约定的房屋买卖的总售价，成交价也是到交易中心和税务机关办理过户和交税的计算基数。
“净到手价”是针对卖方而言的，是指不包括交易中产生的各项税费及中介费的卖方最终拿到手的价格，在“净到手价”情况下，由买方来承担本应由卖方支付的各项税费及中介费。简而言之，净到手价就是在交易完成后卖方所能得到全部款项。
一般来说，要先确定“净到手价”，再根据“净到手价”和各项税费的收取标准倒推出“成交价”，这个“成交价”就是最终在买卖合同中记载的房屋转让总价。
对卖方来说，确定“净到手价”的好处很明显：卖方可以对卖方后得到的实际款项一目了然。如果约定的是“成交价”，那卖方还要将成交扣除各项税费等成本后，才能算出最终拿到多少钱。
二、约定“净到手价”和“成交价”情况下的购房支出
如果约定“成交价”，那么，买方的购房支出=合同成交价+买方承担的各项税费+买方承担的中介费。相应的，卖方所得款项=合同价—卖方承担的各项税费+卖方承担的中介费。
如果约定“净到手价”，那么买方的购房支出=合同成交价+买方承担的各项税费+卖方承担的各项税费税+买方承担的中介费+卖方承担的中介费，相应的，卖方所得收入=净到手价
三、约定“净到手价”容易产生的纠纷及对策
1、税收政策调整，买方的购房成本增加
由于买方承担上下家的税费，因此税收政策调整对卖方的收入没有影响，但却会影响到买方的购房成本。一旦约定净到手价，则意味着买方承担了税收调整的风险。
在这种情况下，买方应当注意尽量缩短交易的时间，尽早办理过户手续。同时，应当了解国家有关政策，对近期出台新的税收政策的可能性做出判断。
2、对退税约定不明
根据现在的政策，卖方在出售房产时要交纳个人所得税，个人所得税在一定条件下可以退给卖方。约定净到手价的话，卖方需要交纳的个人所得税也由买方承担，但如果将来退给卖方，则意味着卖方卖房取得的收入增加了，买方就有可能觉得不公平。
如果买方要为卖方交纳个人所得税，最好在合同中约定一旦将来个人所得税退给卖方，则卖方应当将所得税款退还给买方，并且约定，买方在交纳税款时，纳税凭证应由买方保管，在符合退税条件时再交给卖方，并由卖方向买方先行支付退款。
3、对税收计算错误，买方购房成本增加
买方在确定以净到手价签约时，对税收成本基本依赖于中介的计算。但是，由于税收政策频出，加上中介的业务水平参差不齐，所以中介计算出来的税款和税务机关实际收取的税款可能存在差距。甚至有少数中介故意将税款算低，以使买方尽快签约。
买方对中介计算出来的税款一定不能偏听偏信，最好查阅一下相关规定，再到交易中心去了解一下，把计税的依据和计算的比例弄清楚，以免在过户交税时与自己的预期不一致。
4、对“净到手价”还是“成交价”约定不明
经常见到这样的案例：《居间合同》约定的是“净到手价”200万元，《买卖合同》中约定的却是“成交价”200万元，这样双方就容易产生纠纷了：到底200万元是成交价还是净到手价？
如果约定的是“净到手价”200万元，一定要根据交税比例倒算出成交价，因为《买卖合同》的示范文本中体现的价格是房屋售价，也就是成交价，如果不作特别约定，那一般就认为《买卖合同》中约定的价格就是成交价，所以一定要记得成交价是根据净到手价算出来的，应当高于净到手价。
5、中介做差价
卖方只关心的是“净到手价”，而买方关心的购房的总支出，房产交易的各项税费都是根据中介的计算而得的。如果遇到少数不良中介，很有可能故意算错，多算税费，这样一来有可能牟取差价，欺骗买卖双方。
因此即使中介算出其中交纳的各项税费，也应当在交税时进行核对，千万不能将钱交给中介代交，并要保留交税凭据，以便事后复查。
6、对“净到手价”定义不明确
“净到手价”完全由双方自由约定，没有法律规定对“净到手价”做明确定义。实践中，有的约定净到手价包括上家中介费，有的约定不包括。
为避免对产生歧义，应当在合同中对“净到手价”不包括哪些费用作明确的限定，并详细写明从净到手价计算出成交价的计算公式。
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